蔡宜臻律師 編輯
前陣子有一名客戶打電話來，抱怨房客沒付清房租、水電費，就失蹤落跑，留下滿屋子的家具、雜物，傳簡訊打電話都不回，已經快2個月了，又怕擅自進入屋內惹上官司，真的頭好大…..
建議的做法如下：
?先進行催討，留下催繳紀錄，欠租總額達2個月，才可以合法終止租約
?《民法》第440條第1項、第2項前段規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」也就是說，房東應先以簡訊或存證信函的方式，要求房客限期繳租。假設當初房客繳交的押金尚未扣光，可先用押金抵扣房客積欠的租金。若押金已經扣光情況下，依照民法規定，必須總積欠租金超過2個月的租金金額，房東才可以合法終止租約。
?房客若仍置之不理或不知去向，則房東可以進一步向法院提起訴訟
?積欠租金未達2個月金額時，可以向法院聲請發支付命令或提起訴訟請求房客給付租金。
?積欠租金已達2個月金額時，房東除了可以請求房客給付租金外，還可以請求房客謙讓房屋。萬一開庭通知，因房客行蹤成謎，送達不到房客或無法送達，法院也會依民事訴訟法規定辦理公示送達。
?房東取得法院確定判決後，即可向法院民事執行處聲請強制執行，查封房客財產求償，並收回自己的房子。
?房東若有進屋察看需求，建議不要擅自進入租屋處將東西清空或換鎖、斷水電，以免誤觸刑責
?房東倘若一直聯繫不上房客，因為擔心房客是否遭遇不測，或屋內是否遭到破壞，而需入屋察看的話，建議房東最好找社區管委會的主委、鄰里長或管區員警等，陪同進入屋內，並錄影、拍照存證，除了可以維護房東權益外，也可以避免有《刑法》「竊盜」、「毀損」或「侵入住居」等爭議。
?《民法》第445條規定：「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。」房客所遺留下來的物品，最好先不要丟棄，可以收拾打包後先儲放在其他地方，以免萬一房客突然又回來想要回私人物品而產生糾紛。如果房客留下的私人物品，還具有財產價值，之後房東可依照《民法》規定，對房客屋內物品行使「留置權」，並依法定程序查封或拍賣後所得價金，清償欠租或房東因此所受的損害。
?文後呢喃
想要預防和解決房屋租賃糾紛，建議房東可以將租約交由律師審閱，事前的法律動作做得越完備，後面衍生的爭議也會越少。而當遇到奧客，建議依照法律規定的程序來主張相關權利，過程雖麻煩，但較不會惹出爭議，以免追債不成，反而吃上官司。
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日常生活中，經常房東會碰上的狀況是：惡房客突然失聯不見，但是卻將一堆東西留在租屋處內。
這時候，租客跑了的狀況下，房東能將屋內的遺留物全部清空嗎？如果直接清理掉的話，會有什麼法律責任嗎？
關於這個問題，讓厝邊好律師來解說：
※房客有回復原狀義務
依照民法租賃法律關係以及最近公布的租賃專法（租賃住宅市場發展條例）的規定
房客（也就是承租人），在租約到期時或提前解約時，對於承租的房屋有回復原狀的義務，須將房屋清空騰空返還給房東。
法條依據：
●民法第451條：
「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」
●租賃專法第12條第1項前段：
「租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。」
然而厝邊好律師要提醒的是，關於房客的回復原狀的義務，
許多房東會誤解「回復原狀」的意義，要求房客必須要粉刷牆壁、或承擔清潔費、修繕費，進而從中苛扣押金。
另見：【民事法】退租時，押金不能亂扣油漆費、清潔費～
所謂「回復原狀」，不當然是回復至「全新的狀態」，法院在審理回復原狀時，事實上也會思考法律關係的社會意義。
如果綜合客觀條件，房客已將房屋回復至可供房東出租、使用的狀態時，房東即不能主張房客沒有善盡回復原狀的責任，而苛扣押金。
因此，所謂「回復原狀」，概念上應是理解為「回復至應可使用」之狀態，而非當然的「回復至全新的狀態」。
※房客失聯，房東可以合法直接清空房屋？
誠如前述，在現實生活中，經常有房東會碰上「欠租惡房客突然跑掉、失聯不知去向，卻遺留一堆個人物品」的情況。
這時候許多房東應該會不知所措，煩惱清也不是，不清也不是。一方面承受房屋不能繼續出租的損害，一方面又擔心直接進去可能又涉及刑事侵入住宅等罪。
其實這時候，如按照租賃專法的設計規定，房東是可以將失聯房客遺留的東西視為廢棄物，清空房屋而將房屋收回。
法條依據：
●租賃專法第12條第2項：
「前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。」
※惡房客失聯、遺留物品、收回房屋處理的作法：
雖然當前租賃專法有規定，面臨惡房客失聯，卻遺留物品（或垃圾）的情況時，房東可以清理收回房屋。
但在處理時的相關做法，好律師建議如下：
■步驟一：通知終止租約、要求惡房客在相當期限內會同點交。
■步驟二：通知惡房東在相當期限內盡速取回，如不取回時，視同廢棄物清理。
■步驟三：向法院提告因清理支出的費用、惡房客積欠的租金、或是提起遷讓房屋訴訟。
解釋說明：
通常惡房客會失聯，多半會伴隨積欠房租超過兩個月的情況，這時候如果惡房客失聯時，房東可以先催告通知惡房客終止租約，並要求在相當時間內會同點交房屋。如果惡房客仍相應不理，房東可依租賃專法的規定，限期要求惡房客應盡速取回遺留在房屋內的物品。如果超過催告時間，惡房客仍避不見面或相應不理，這時候依租賃專法的規定，該遺留物即視為廢棄物，房東便可以進行清理收回房屋。
如果房東這時候仍有疑慮，便可以向法院提出民事訴訟，請法院確認自己有權利可以收回房屋，避免爭議。但向法院提告，現實上不是一定要做的，畢竟租賃專法已明白揭示房東的權利義務，這時候清理收回房屋，房東是屬於「依法行使權利」，法理邏輯上並不會有所謂的違法情況存在。
通常合理的催告時間並不一定，取決於個案判斷。許多房東會以為進行催告時都要寄發存證信函，比較正式又有存證效果，但這樣的想法是不完全的。
畢竟，在惡房客失聯的情況下，要寄存證信函去催告，通常惡房客是收不到，畢竟惡房客早已不知去向。
這時候，其實房東如果以「Line」、「微信」等通訊軟體，或以簡訊寄給惡房客時，同樣就有催告效果，因此不一定要寄存證信函，也不用一定非請律師撰寫不可。
這部分的詳細解釋，可見：【生活法律】存證信函怎麼寫？一定要請律師寫嗎？
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