危老容積獎勵表

「都更磨三代，危老怕釘子」道盡都更危老的辛苦，尤其自高雄城中城大火後，老屋重建的話題再次熱議，許多家有老宅的民眾，更開始積極探詢重建可能性；然而，繁複的行政流程、坪數轉換，常讓民眾摸不著頭緒，更別說明白哪種方式才最有利。對此，地政士表示，若民眾有意重建，大致上可參考「屋主多走都更，屋主少跑危老」的大原則，但實際狀況，仍因地段、容積不同而有所變動；專家也提醒，老屋重建是未來趨勢，獲利可觀，民眾「基本功」必須先做好，才不會淪為有心人士套利工具。

│危老vs都更 先搞清楚這四點

想重建老屋，首先要明白「都市更新」及「危老重建」兩者差別，經手過不少重建案的安桓地政士事務所所長黃若盈對此特別有感，她表示，在社區老屋重建工作站時，常有民眾因分不清兩者差別，直接與業者簽約，導致雙方產生糾紛；她解釋，兩者比較像是「遠方親戚」的關係，雖然目的相同，但法源依據、申請方式(自辦、委建)皆有差異，甚至基地面積、同意比例、獎勵容積及核定時間等重要項目亦有出入，以下就幫大家整理出四點「基本功」。

一、基地申請面積
黃若盈指出，都更基地面積，依照各縣市規定有所不同，一般介於1000平方公尺(302.5坪)左右，像以台北市為例，在不考慮臨路、建築線等狀況，基地至少要500平方公尺（151.25坪）才能申請，但必須取得都委會審定，過程較為費時；至於危老基地面積則沒有任何限制，若是規模較小的基地(低於300坪以下)，一般都會建議屋主先嘗試危老重建。

二、同意人數比例
此外，同意比例亦是相當重要的一環，黃若盈指出，危老需100%的所有權人同意才能申請，過程中只要一戶表示不同意，大家只能「多數服從少數」；反觀都更則採多數決，只要同意人數到達門檻(依區域不同，分成1/2~4/5)，即便有部分屋主不同意，仍舊可以申請。此時，再將第一點的基地面積搭配比較，就能瞭解自己適合哪種重建方式了。

三、核定流程時間
申請程序上，都更因法規限制較多，雖能保障雙方權益，但也存在審查冗長的缺點，舉例來說，都更從申請開始，不僅要提具計畫書等證明，過程中至少要舉行兩次公聽會，相當曠日廢時，像位在台北市信義區「昇陽信義」，更是耗費20幾年從「少年熬成白頭」才完工；反觀危老，只要取得全體屋主同意且符合危老鑑定，並與業者達成協議，即可申請建照及拆除執照，一般來說從申請到完工僅需花費3個月至2年，對於戶數單純的公寓及華廈尤為有利。

四、重建容積獎勵
再來攸關民眾將來分回坪數的「獎勵容積」，台北市老屋改建發展協會理事長胡偉良表示，由於土地有限，老屋重建給予容積獎勵，換句話說，就是讓建築物「向上長高」，增加使用空間；目前獎勵可分為法律規定的「基準容積」，以及建物原本的「原建築容積」兩種，而都更由於有面積限制，獎勵略優於危老，但危老則具有申請快速等優勢，民眾在申請前，可先自行或委請業者估算，選擇對自己最有利的方式，以下為公式：

都更：基準容積1.5倍；原建築容積再加基準容積0.3倍
危老：基準容積1.3倍；原建築容積1.15倍

舉例來說，像台北市最為常見的「第三種住宅區」(簡稱住三)，建蔽率45%、基準(法定)容積率為225%，為了方便試算，將基地面積設定在100坪，5層樓高，在不考慮建商分回比例、建築線退縮等前提，都更採基準容積獎勵1.5倍來、危老採基準容積1.3倍加10%時程獎勵來計算，可以看到選擇都更的重建坪數雖略勝一籌，但考量申辦時間、基地等因素，危老亦相當具有吸引力。

情境一：都市更新
100坪(基地面積) x 225%(法定容積) x 1.5(容積獎勵) x 1.6(公設轉換率) =540坪(重建建物坪數)

情境二：危老重建
100坪(基地面積) x 225%(法定容積) x ｛1.3(容積獎勵)+10%(時程獎勵)｝ x 1.6(公設轉換率) =504坪(重建建物坪數)

│「肥水不落外人田」 重建自己辦最好?

看完上面四點，想必大家對於都更危老都有一些初步的認識，接下來要談的，也是許多屋主都有過的念頭：「是不是自己辦重建，坪數就不用分給別人了」，對此，黃若盈坦言，自行申請成功的案例不是沒有，只是「理想好豐滿，現實很骨感」，往往想得容易，做起來很難，多數屋主礙於人力物力等因素，仍是委託業者協助辦理，以下歸納出三點常見風險：

1.「不諳規定」：繁瑣的申請流程及部門，除了讓許多屋主心有餘而力不足，更因不熟悉對應窗口，導致拉長申辦時間。
2.「溝通協調」：除非屋主組成單純，不然一旦意見無法達成共識，加上利益分配，主導屋主容易「公親變事主」，更可能成為卡關導火線。
3.「風險分攤」：若委託業者協辦，除了省下行政手續外，也可抵銷營造、銷售甚至財務上負擔；只是需特別留意業者過往經手案例，並向有關單位求證，以保障自身權益。

對此，胡偉良也提醒，一個都更或危老重建案，整合成功粗估都有上億總銷，若相關業者「居間成功」，至少都能從中獲利數百萬，加上政府目前積極推動都更，不斷釋放實質利多，此外，現在房市熱，許多不肖人士見錢眼開，會編織各種花言巧語去說服住戶；民眾除了保持警惕，也必須紮好「基本功」，才能維護自身財產權益，不讓房子淪為他人套利工具。

Tips：
萬一我家老屋要重建，又沒別的房子可住，那要住哪裡?別緊張，目前實務上共有兩種解決辦法；一是屋主選擇與業者合建，當舊屋確定要拆除，業者就必須提供適當的房屋租金補貼，此時租金補貼的金額，都會依據屋主原房型、環境及周邊行情來訂定；二是屋主決定自建，委請業者管理、協辦，此時由於營造或建經公司是收取固定報酬，就不會提供租金補貼，屋主必須自行發放補貼與安置，民眾需特別留意。

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【本文章撰寫為『耕薪建設』依據當下各方資料、法律條文所整理、解釋，若與現行法規有所出入，盡請見諒，但也歡迎來電詢問最新的都市更新資訊，我們將有專人為您說明】

我們都知道都市更新包含的內容很多，相關條規又繁文縟節，即使看完許多資料還是有很多疑問。

不用擔心！最貼心的耕薪建設這次準備了不同內容的都市更新懶人包，讓你在想了解的都市更新區塊快速了解！這次就為大家準備了17題QA快速了解這當中的「容積獎勵」。

快速了解台北市容積獎勵

1. 依「危老條例」申請重建之容積獎勵項目及額度是多少？

依「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」整理如下表：

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2. 重建計畫經核准後，若鄰地想要併入，而此時已超過 3 年時程 獎勵時間，原核准重建計畫範圍能否保留10％容積獎勵？

依臺北市政府「臺北市危險及老舊建築物加速重建辦法」第 7 條規定，已核准的重建計畫，若有涉及「擴大重建計畫之建築基地範圍」或「增加容積獎勵總額度」任一項目變更者，必須重新申請，且不能保留10％容積獎勵；但依「臺北市畸零地使用自治條例」規定合併畸零地使用所致，且符合本條例第 3 條第 2 項但書規定者，不在此限。

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3. 危老重建依「建築容積獎勵辦法」第 5 條採建築基地退縮建築者，與鄰地境界線距離淨寬部分是否須供公眾通行？

依照「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」第 5 條規定，計畫道路及現有巷道退縮設置無遮簷人行步道應開放供公眾通行，與鄰地境界線距離淨寬的部分，並無規定。

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4. 危老基地與街道銜接處之退縮範圍，可否設置構造物？

在台灣因舊有市區多為巷道狹窄，人行空間不足，為鼓勵建築基地退縮建築設置人行道供公眾通行，建築基地申請退縮建築時之淨空設計，不能有地下停車場坡道、樓板、頂蓋、陽台、雨遮等妨礙通行之構造物，規定退縮建築設置人行道為獎勵項目，會依其退縮淨寬度所貢獻之公益性，給予不同容積獎勵額度。

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5. 危老基地臨接２條以上道路時，依「建築容積獎勵辦法」第 5 條採退縮建築時，能一條退縮４公尺、一條退縮２公尺嗎？

為鼓勵建築基地退縮建築設置人行道供公眾通行，依其退縮淨寬度所貢獻之公益性規定不同容積獎勵額度。所以依照規定，危老重建之建築基地若臨接2條以上道路時，必須各條道路均退縮4公尺以上建築，才能享有基準容積10％之獎勵，若一條為2公尺，另條為4公尺，則只能申請8%的容積獎勵。

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6. 危老基地自計畫道路退縮淨寬4公尺以上建築，退縮部分採淨空設計，可否比照都市設計審議或無遮簷人行道維持2.5公尺以上淨寬，其餘空間得綠化或設置必要之設備？

不論是否需依法留設騎樓或無遮簷人行道路段，只要選擇留設 4 公尺無遮簷人行步道者，可於臨道路側進行綠化，但需維持 2.5 公尺以上淨寬，供公眾通行並應與鄰地人行空間銜接。

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7. 危老基地申請退縮建築容積獎勵時，若基地一側面臨計畫道路，另一側鄰接未指認（定）建築線的現有巷道，該側可否免留設無遮簷人行步道？

現有巷道無論是否已指認（定）建築線，退縮部分仍須留設無遮簷人行步道，才可申請該項容積獎勵。

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8. 危老基地申請重建，能否不按「建築容積獎勵辦法」第 5 條採退縮建築，直接申請第 7 條的綠建築標章容積獎勵？

若申請人因個別性或經濟因素考量，未依「建築容積獎勵辦法」獎勵申請，並欲申請「綠建築標章容積獎勵」，屆時因都市計畫、土地使用管制或基地條件有特殊情形致不能優先申請「建築容積獎勵辦法」第３條或第５條獎勵時，因涉及申請人審查執行事項，便需由申請人自行承擔其風險。

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9. 原建築容積若低於基準容積時，能否逕依「危老容積獎勵辦法」第 7 條至第 10 條申請其他容積獎勵項目？

危老重建之基地，若原建築容積低於基準容積時，依「危老容積獎勵辦法」第3條申請容積獎勵值應為 0％，而申請第３條至第６條規定之容積獎勵後，仍未達 1.3 倍基準容積或 1.15 倍原建築容積時，可再申請第７條至第 10 條之容積獎勵。

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10. 同一重建計畫範圍內有多棟建物結構安全評估結果不一時，如何計算容積獎勵額度？又合併鄰地申請重建時，該鄰地能否一 併享有危老屋的獎勵額度？

容積獎勵額度及各容積獎勵額度不得重複申請，但若原建築基地申請重建，同一建築基地有多棟建築物，且結構安全評估結果不一時，只能擇一申請，但可擇優申請。

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11. 危老重建計畫範圍內有二筆土地、二棟建築物，其中一棟原建築容積高於法定容積，能否分棟依有利的獎勵個別檢討？

重建計畫範圍內若有二筆土地、二棟建築物，可分別就原建築基地之原建築容積，依「分開計算，合併加總」之原則進行。

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12. 依「危老容積獎勵辦法」及「臺北市綠建築自治條例」所規定的綠建築標章保證金，可否擇一從重繳納？

非公有新建建築物，依「都市更新建築容積獎勵辦法」或「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」規定繳納綠建築保證金，且金額在條例規定應繳納之金額以上者，免予繳納；低於依條例規定應繳納之金額者，應繳納其差額。

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13. 何謂「候選綠建築證書」與「綠建築標章」？如何申請候選綠建築證書之容積獎勵？其申辦程序為何？

「候選綠建築證書」指取得建造執照之建築物，經內政部認可符合綠建築評估指標所取得證書；而「綠建築標章」是指已取得使用執照之建築物，經內政部認可符合綠建築評估指標所取得標章。

起造人申請「候選綠建築證書」或「綠建築標章」之評定，應檢具申請評定相關文件，向內政部指定之綠建築標章評定專業機構辦理，領得「評定書」後，再向內政部申請「候選綠建築證書」或「綠建築標章」。

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14. 何謂「候選智慧建築證書」與「智慧建築標章」？如何申請「候選智慧建築證書」之容積獎勵？其申辦程序為何？

「智慧建築」指藉由導入資通訊系統及設備之手法，使空間具備主動感知之智慧化功能，以達到安全健康、便利舒適、節能永續目的之建築物。而「候選智慧建築證書」指取得建造執照之建築物，經內政部認可符合智慧建築評估指標系統所取得之證書。而「智慧建築標章」則指已取得使用執照之建築物，經內政部認可符合智慧建築評估指標系統所取得之標章。

起造人申請「候選智慧建築證書」或「智慧建築標章」之評定，應檢具申請評定相關文件，向內政部指定之智慧建築標章評定專業機構辦理，領得「評定書」後，再向內政部申請「候選智慧建築證書」或「智慧建築標章」。

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15. 危老重建若設計住商混合大樓，可否申請「新建住宅結構安全性能評估」？其容積獎勵是否按住宅的樓地板面積比例計算？

考量新建建築物有許多住商混合式建築物，建築物如作為住宅使用之比率達二分之一以上及總樓地板面積作為住宅使用之比率達二分之一以上者，可適用住宅性能評估實施辦法。

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16. 何謂「耐震建築標章」與「結構安全性能評估」？該等項目之容積獎勵為何？ 

「耐震建築標章」為提供消費者辨識耐震建築物之基準，由政府指定5 家認證機構進行審查，針對結構設計與現場施工進行察證，且於工地現場進行結構工程連續性與週期性監督工作，確保建築物耐震安全與品質，協助建造品質優良之建築物。

「結構安全性能評估」屬「住宅性能評估實施辦法」規定之新建住宅性能評估項目之一，結構安全為評估地震發生時住宅不易倒塌或不易損壞的程度，除了評估地震時住宅是否倒塌外，也依地震後住宅損壞程度是否影響住宅正常使用，作為衡量的指標。

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17. 危老重建計畫範圍周邊公共設施用地協助取得及開闢，申請容積獎勵，若該公共設施用地早已開闢完成，且產權屬多人持分共有，能否申請？

公共設施用地應先完成土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係之整理，並將土地產權移轉登記為直轄市、縣（市）有或鄉（鎮、市、區）後，才可核發使用執照、申請以基準容積百分之五為上限之容積獎勵額度。

【備註：本文章內容僅提供參考，如有與法令有不符情況仍需以現行法令為準】

17題的問答有沒有讓大家了解容積獎勵了呢？耕建築希望這樣的文章可以給大家實質幫助，若對於都市更新相關問題想進一步了解，可以參考之前我們發布的懶人包文章喔！或是在上班時候耕薪建設/耕建築有專人可以提供諮詢服務，歡迎與我們聯繫哦！

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