不動產所有權移轉登記

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所有權移轉登記如何辦理？買賣不動產的注意事項？

內容目錄

什麼是不動產買賣移轉登記？

凡是已登記的土地或建物，所有權因買賣發生移轉者，應由承買人會同出賣人於訂定契約之日起1個月內，向土地所在地之地政事務所申請所有權移轉登記，申請逾期者，每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰，最高不超過20倍。

土地所有權移轉應先向土地所在地稅捐機關申報土地移轉現值，繳納土地增值稅（賣方）；建物所有權移轉應先向建物所在地鄉（鎮、市、區）公所申報繳納契稅（買方）。如有欠繳地價稅、房屋稅者，須繳清欠稅款並至稅捐機關辦理查欠稅費手續。

所有權移轉登記之費用，土地按申報地價1／1000計收；建物按稅捐機關核定繳納契稅之1／1000計收。另有書狀費每張80元。

所有權買賣移轉登記應備文件？

• 土地登記申請書。
• 所有權買賣移轉契約書正、副本各１份，正本加貼印花稅票，或向稅捐機關申請印花稅總繳（稅額按買賣價款總金額千分之一）。
• 買賣雙方身分證明文件（自然人之身分證影本、戶籍謄本或戶口名簿影本3擇1）。
• 義務人（出賣人）印鑑證明。
• 土地或建物所有權狀。
• 土地增值稅繳（免）納稅證明。
• 契稅繳（免）納稅證明書（在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅）。
• 二親等間（如：父子、兄弟姊妹）移轉，須附贈與稅繳（免）納證明書正、影本各1份。
• 其他依法律規定應提出之證明文件

所有權人如在國外，應檢附下列文件

• 授權書：由所有權人親自向旅居當地我國駐外館處申請授權書簽證，授權國內親友辦理買賣登記，授權書內容應將不動產標的、權利範圍及授權事項填寫清楚。
• 出賣人身分證明文件：除檢附國內親友（即被授權人）身分證明文件、印鑑證明外，仍應檢附所有權人（即授權人）身分證明文件（原在臺之戶籍謄本、除戶戶籍謄本、國民身分證影本、戶口名簿影本，或以護照、旅居當地之身分證、居民證、駕照等影本擇一皆可）。

土地建物買賣移轉登記程序？

辦理程序：訂立契約 〉申報土地增值稅、契稅 〉繳清稅款 〉申請買賣登記。

1. 先行至地政事務所申請土地登記謄本，瞭解土地的詳細資料，並索取土地登記申請書、所有權買賣移轉契約書。
2. 至戶政事務所申請義務人（出賣人）之印鑑證明。（若本人親自至地政事務所得免附）
3. 至地方稅務局申報土地增值稅，倘為農地且合法使用者（土地稅法第39-2條），得申請不課徵土地增值稅；建物申報契稅；印花稅之繳納可申請總繳。
4. 二親等間（如：父子、兄弟姊妹）之買賣，請至國稅局申報贈與稅，若為農地得申請不計入贈與總額財產。
5. 至地政事務所申辦買賣移轉登記。

不動產承買人的注意事項？

• 確定不動產產權狀況，有無限制登記及他項權利設定情形，可參考不動產最新登記謄本。例如：若有抵押權設定，應先要求所有權人塗銷。
• 土地若有設定地上權、典權，或訂有耕地三七五減租約，或基地租約建有他人建物，則地上權人、典權人、承租人有優先購買土地的權利。
• 了解不動產有無使用上的限制，可向該縣市政府都市計畫單位查詢使用管制情形。
• 買賣契約應與所有權人或所有權人正式委託的代理人訂立，否則契約無效。

二親等間不動產買賣移轉應注意？

根據遺產及贈與稅法第5條第六款，二親等以內親屬間的財產買賣以贈與論，應課徵贈與稅；然而，若能提出已支付價款之確實證明，且該支付價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，就可免贈與稅。

舉例來說，若母和子簽訂買賣契約，由子承買母之A房地，並提出支付款項的確實證明，且款項來源與母無關，就可免贈與稅；但若子以母之B房地為擔保向銀行貸款，支付購買A房地的錢，就不符合法律規定，A房地應以贈與論，母須繳贈與稅。

這項規定是為了防杜親屬間以虛構買賣方式逃避贈與稅。支付價款的證明文件並無限制形式，只要足以證明買賣行為即可。

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