土增稅應由何方負擔？可以約定由買受人負擔？04 Feb, 2018 律師回答：關於這個問題，依平均地權條例第37條規定：土地增值稅，以原土地所有權人為納稅義務人。但土地所有權無償移轉者，以取得所有權人為納稅義務人。又依土地法第182條規定：「土地所有權之移轉為絕賣者，其增值稅向出賣人征收之，如為繼承或贈與者，其增值稅向繼承人或受贈者征收之。」再依土地稅法第5條：「土地增值稅之納稅義務人如左：一、土地為有償移轉者，為原所有權人。二、土地為無償移轉者，為取得所有權之人。三、土地設定典權者，為出典人。前項所稱有償移轉，指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉；所謂無償移轉，指遺贈或贈與等方式之移轉。」據此，依照上開法律規定，稅捐機關於開發增值稅單時，其納稅義務人依法均為出賣人。且如有逾期不納稅者，稅捐機關亦向土地原所有權人為催繳。但，另外關於買賣雙方當事人就土地增值稅由哪方負擔的約定，實務上的見解認為此約定係屬於私人間的約定（最高法院66年台上字第1195號、最高法院71年台上字第108號判決參照），因此稅捐機關並不予以干涉，只要有人憑單繳納，不論係出賣人亦或買受人，則非所問。 此部分可參見最高法院66年台上字第1195號判決要旨：土地法第一百八十二條之規定，不排除契約當事人間關於增值稅由買受人負擔而以出賣人名義向政府繳納之特約。及最高法院71年台上字第108號判決要旨：土地增值稅之納稅義務人，於土地為有償移轉者，為原所有權人，土地所有權之移轉為絕賣者，其增值稅向出賣人徵收之，土地稅法第五條第一項第一款及土地法第一百八十二條固均定有明文。惟此僅係規定土地增值稅課徵之對象（即義務人）而已，至實際上由何人支付，並非所問。苟由第三人以原義務人之名義繳付，自為法之所許。易言之，土地移轉時，如約定由「買受人」負擔土地增值稅，並由其以出賣人之名義代為繳付，自不違背上開法條之規定，且符合民事契約自由之原則。 瀏覽次數：2253
律師說法稅務理財｜不動產移轉 兩種稅額免計贈與稅 財政部台北國稅局指出，贈與人（送出財產者）移轉不動產給受贈人（收受財產者），受贈人必須負擔土地增值稅以及契稅稅額，按照我國規定，贈與總額可以扣除這兩種稅額，等於免計贈與稅。 所謂土增稅是依照前一次與本次移轉土地公告現值漲價數額課稅。贈與、買賣情況皆適用20％～40％土增稅率；但如果是出售自用土地可適用一生一次或一生一屋優惠土增稅率10％。 而契稅則為房屋移轉時依照「契價」（房屋標準價格-免稅騎樓現值）課徵，依照移轉性質適用不同稅率，買賣、贈與、占有皆適用契稅稅率6％，分別由買受人、受贈人、占有人負擔；而典權由典權人負擔4％契稅；交換由交換人、分割由分割人負擔2％契稅。 國稅局指出，依照遺贈稅法第21條與施行細則第19條規定，不動產贈與移轉所繳契稅或土地增值稅由受贈人負擔，可從贈與總額中扣除。 另外，如果贈與財產附有負擔如房貸、車貸等，這些貸款或其他負擔也能從贈與總額中扣除；而買賣移轉適用房地合一稅制者，僅限減除契稅。 官員也表示，個人申報贈與不動產，如果要主張扣除土增稅及契稅，必須要檢附贈與契約書、已完納土地增值稅及契稅之稅單影本及該稅款支付證明。 不過，如果是他人幫受贈人繳稅，將會涉及遺贈稅法第5條第1款規定代為承擔債務以贈與論情形，以贈與人提供受贈人現金繳稅而言，必須一併將稅額併入贈與總額計稅，再依收據扣除。 舉例來說，A在2022年2月要贈與公告現值600萬元的房地給女兒，若土增稅負為40萬元、契稅為18萬元。贈與總額原本為600萬元，但扣除掉土增稅、契稅等並減除當年度贈與免稅額244萬元，只有298萬元贈與淨額要計稅，適用10％贈與稅率，贈與稅負為29.8萬元。 延伸閱讀 繼承移轉6.3萬棟創新高 北市比例冠六都 房價高8年級「躺平」 這族群變買房主力 驗收交屋十大瑕疵出爐 六都土地現值漲 地王桃園、台中蟬聯最久 台中嶺東郵局兼職包租公 年收租估逾千萬 參考法令 平均地權條例第37條： 土地增值稅，以原土地所有權人為納稅義務人。但土地所有權無償移轉者，以取得所有權人為納稅義務人。 平均地權條例第50條： 土地所有權移轉，其應納之土地增值稅，納稅義務人未於規定期限內繳納者，得由取得所有權之人代為繳納。依第47條規定由權利人單獨申報土地移轉現值者，其應納之土地增值稅，應由權利人代為繳納。 土地稅法第5條： 土地增值稅之納稅義務人如左： 一、土地為有償移轉者，為原所有權人。 二、土地為無償移轉者，為取得所有權之人。 三、土地設定典權者，為出典人。 前項所稱有償移轉，指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉；所稱無償移轉，指遺贈及贈與等方式之移轉。 土地稅法第5條之2： 受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第1項規定轉為其自有土地時，以受託人為納稅義務人，課徵土地增值稅。 以土地為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人，課徵土地增值稅。 ███████████████████████████████████████ 司法判解 買賣契約載明土地增值稅由買方負擔，其約定無效 行政法院61年判字第114號判例 土地增值稅之納稅義務人依法應為土地之出賣人，若土地買賣契約內經雙方特約載明土地增值稅由買方負擔者，此項約定，顯屬違背土地法第182條之規定，自不能認為有效。 約定土地增值稅由買受人繳納，不生稅法上之效力 行政法院62年判字第378號判例 當事人訂立契約，其內容與法律規定不相牴觸者，固可任意約定，但其約定如與現行法律上之規定不同，而影響及人民之基本權利義務者，即不得藉口契約自由原則，而可違反法律上之規定。土地增值稅應向出賣人徵收之，土地法第182條及實施都市平均地權條例臺灣省施行細則第130條（註：現行平均地權條例第38條）定有明文。原告與買受人間縱約定此項稅款由買受人繳納，自不生法律上之效力，被告官署仍以原告為納稅義務人發單補徵，並無不合。 土地增值稅代繳人雖代為繳納，但納稅主體仍為原來之納稅義務人 行政法院69年判字第1號判例 按土地增值稅除土地所有權人無償移轉者外，以原土地所有權人為納稅義務人，其由取得所有權人申報代為繳納者，既係代為繳納，納稅主體自仍為原來之納稅義務人，而非代繳之人。 共有土地分割無償移轉，應由取得價值增多者繳納土地增值稅 司法院71年3月5日大法官會議釋字第173號解釋 土地為無償移轉者，土地增值稅之納稅義務人為取得所有權人，土地稅法第5條第1項第2款定有明文。共有土地之分割，共有人因分割所取得之土地價值，與依其應有部分所算得之價值較少而未受補償時，自屬無償移轉之一種，應向取得土地價值增多者，就其增多部分課徵土地增值稅。財政部（67）台財稅第34896號函，關於徵收土地增值稅之部分，與首開規定並無不符，亦難認為與憲法第19條有所牴觸。 土地增值稅，應向獲得土地自然漲價之利益者徵收 司法院72年5月6日大法官會議釋字第180號解釋 平均地權條例第47條第2項（現行第47條之1）、土地稅法第30條第1項（現行第30條之1）關於土地增值稅及土地漲價總數額計算之規定，旨在使土地自然漲價之利益歸公，與憲法第15條、第19條及第143條並無牴觸。惟是項稅款，應向獲得土地自然漲價之利益者徵收，始合於租稅公平之原則。 土地增值稅約定由承買人繳納，倘因出賣人遲延辦理移轉登記，致承買人多繳稅額者，應由出賣人負賠償之責 最高法院91年7月2日91年度第六次民事庭會議決議 決議內容： 買賣雙方當事人約定由買受人負擔土地增值稅者，其數額以雙方依約應辦理移轉登記之時為計算之基準點。因出賣人遲延辦理移轉登記，致增加該稅額負擔，則此項增值稅額之增加，與出賣人遲延辦理移轉登記間，即非無因果關係，超出原應繳納之稅額部分，依約買受人本無須負擔，為達契約目的，而以出賣人之名義向稅捐機關繳交該項稅額，買受人自受有損害，依民法第231條第1項應由出賣人負賠償之責。 討論事項： 壹、修正「臺灣高等法院暨所屬法院88年法律座談會民事類第四號提案」內容暨第2次研究報告： 民事庭建議提案修正為： 土地買賣約定由買受人負擔底應辦理所有權移轉登記日當期之公告土地現值計算之增值稅，出賣人遲延辦理移轉登記，致買受人多繳該項稅額，買受人主張因遲延登記受有損害，依民法第231條第1項規定，請求出賣人賠償多繳增值稅之損害，有無理由？ 甲說：無理由。 按土地增值稅，應向獲得土地自然漲價之利益者徵收，始合於租稅公平原則。又損害賠償以填補債權人所受損害及所失利益為限，倘債權人基於損害之同一原因事實，受有利益，依損益相抵原則，自應將該項利益扣除。關於土地增值稅之徵收，土地稅法係採累進稅率計算，本問題買受人因實際移轉時之地價較原約定移轉時為高，固多繳土地增值稅，惟其於下次移轉時，必可減省至少與該多繳數額相同之增值稅額，並無損害可言；況土地因時空之轉換、變遷而增值，買受人已受有該增值後繁榮或便利之利益，依上開說明，亦難謂受有何損害。再者，土地增值稅之繳交，乃公法上之義務，依土地法第182條前段規定，原應向出賣人徵收，茲由買受人以出賣人之名義向政府稅捐機關繳交，乃屬買受人之無因管理，或出賣人獲有不當利益之問題，尤無依民法第231條第1項規定，請求出賣人賠償之理由。 乙說：有理由。 按土地所有權之移轉為絕賣者，其增值稅向出賣人徵收之，為土地法第182條前段所明定。該條規定雖未排除契約當事人間關於增值稅由買受人負擔而以出賣人名義向政府稅捐機關繳納之特約，惟土地增值稅原則上仍應由出賣人負擔，是以若約定由買受人負擔增值稅者，倘因出賣人遲延辦理移轉登記，致增加該項稅負，超出原應繳納之稅額部分，依約買受人本無須負擔，但目前實務，若不繳交該增值稅，將無法達所有權移轉登記之目的，買受人為取得土地所有權，以出賣人之名義向政府稅捐機關繳納該項稅額，此多繳之增值稅額，自係買受人所受之損害，既與出賣人遲延辦理移轉登記，非無因果關係，買受人該項損害，即應由出賣人負賠償之責。否則無異鼓勵出賣人違約，無限期拒絕辦理所有權移轉登記，當非事理之平，亦與安定社會之立法本旨有違。至買受人是否因土地之增值而受有利益，牽涉之因素仍多，應視個案而定，不能概而論之。而買受人嗣後出售土地可能減少土地增值稅之負擔，是否因之而獲有不當利益，則屬未定之數，亦難憑此減免出賣人因遲延給付應負之損害賠償責任。 表決結果： 在場參與記名投票表決人數計26人，贊成甲說者7票，贊成乙說者19票，贊成乙說票數超過參與表決人數總額之半數。 決議：採乙說。 決議文修正文字如左： 買賣雙方當事人約定由買受人負擔土地增值稅者，其數額以雙方依約應辦理移轉登記之時為計算之基準點。因出賣人遲延辦理移轉登記，致增加該稅額負擔，則此項增值稅額之增加，與出賣人遲延辦理移轉登記間，即非無因果關係，超出原應繳納之稅額部分，依約買受人本無須負擔，為達契約目的，而以出賣人之名義向稅捐機關繳交該項稅額，買受人自受有損害，依民法第231條第1項應由出賣人負賠償之責。 相關法條：民法第231條、土地法第182條、平均地權條例第36、37、38、47、47之1條、土地稅法第5、28、30、31條 ███████████████████████████████████████ 相關解釋函令 對等贈與土地為有償移轉，應向原所有權人課徵土地增值稅 財政部70年5月21日台財稅第34061號函 主旨：交通部郵政總局興建國際水陸郵件轉運中心，經洽得私立００大學採相互對等贈與方式，由００大學以其所有土地００坪 贈與郵政總局，郵政總局以新臺幣０００元贈與００大學興建禮堂，上項土地於辦理所有權移轉登記時，應依法核課土地增值稅。 說明： 二、依土地稅法第28條規定，已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。同法第5條規定，土地增值稅之納稅義務人如土地為無償移轉者，為取得所有權之人；如土地為有償移轉者，為原所有權人。依照上開規定，本案土地因係對等贈與，自屬有償移轉，應向原土地所有權人００大學核課土地增值稅。 破產財團管理之土地出售時，土地增值稅之納稅義務人為原土地所有權人（破產人），但由破產管理人代為繳納 財政部73年11月14日台財稅第62993號函 主旨：土地所有權人經法院宣告破產，其土地由破產財團依法取得管理及處分權，破產財團出售（拍賣）該土地後，於辦理所有權移轉時，應由破產財團管理人與承買人，依平均地權條例第47條（土地稅法第30條第1項）規定，共同申報移轉現值。至於土地增值稅義務人仍為原土地所有權人（破產人），但應註明應由破產管理人繳納以財團費用處理。 說明： 二、查「破產人因破產之宣告，對於應屬破產財團之財產喪失其管理及處分權，關於破產財團之訴訟，即無訴訟實施權，其喪失之管理及處分權概由破產管理人行之，此項訴訟自應以破產管理人為原告或被告，當事人始為適格。」最高法院27年上字2740號著有判例。準此，土地所有權人經法院宣告破產，其破產財團之土地，破產人即無權處分，則經破產財團出售（拍賣），於辦理所有權移轉時，自應依平均地權條例第47條規定，由破產管理人與承買人共同申報移轉現值。 三、至於破產財團所為之「拍賣」，自非土地稅法暨稅捐稽徵法所指之「法院拍賣」，既係有償移轉方式之一種，依土地稅法第5條規定，土地增值稅之納稅義務人仍為原土地所有權人（即破產人）；惟依稅捐稽徵法第7條規定：「破產財團成立後，其應納稅捐為財團費用，由破產管理人依破產法之規定清償」，是以該項應納稅款，自得責由破產管理人繳納。 共有人依法院判決申請共有物分割登記，土地增值稅應由權利人代為繳納 內政部77年1月9日台（77）內地字第557925號函 主旨：為共有人依法院判決申請共有物分割登記有關土地增值稅之繳納疑義案，復請查照。 說明： 一、復貴處76年12月9日 七六地一字第75560號函。 二、查依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報土地移轉現值，其應納之土地增值稅，應由權利人代為繳納，為平均地權條例第50條所明定。部分共有人依土地登記規則第81條規定單獨為全體共有人申請分割登記時，有關土地增值稅之繳納應依首揭規定辦理。 註：土地登記規則第81條修正後為第100條。 共有土地經法院判決分割，因補償金額與土地價值增減，其納稅義務人及分攤應納稅額之認定 財政部91年5月29日台財稅字第0910453620號函 主旨：關於楊００君等28人共有土地，經法院判決分割，其補償金額與按公告現值計算之土地價值增減，無對價關係，其納稅義務人應如何認定及分攤應納稅額一案，復請查照。 說明： 一、復貴處90年12月27日90雲稅財字第134892號函。 二、查「共有土地分割案件，係就各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值之差額課徵土地增值稅，並應視各該共有人就該差額部分為有償或無償關係，分別認定其土地增值稅之納稅義務人。」前經本部89年7月12日台財稅第0890454853號函規定有案，上函已明規定土地增值稅係就分割差額價值部分課徵，並就該差額部分為有償或無償關係認定其納稅義務人。另查分割後現值增加與給付之補償金額不等，其納稅義務人之認定，亦經本部90年3月2日台財稅第0900460180號函規定有案。本案所報4種情形，其中分割後現值減少但取得之補償費較減少之現值為少（分割後現值增加但支付之補償費較增加之現值為少）之情形，請依上開本部90年函辦理。至於分割後現值減少者支付補償費（分割後現值增加者取得補償費）之情形，依上開本部89年函，其土地增值稅仍應就分割差額價值部分課徵；又就該差額部分，分割後現值增加者如未支付補償，其納稅義務人應為該現值增加者。 國有財產局代為申報遺產稅後出售，土地增值稅繳款書納稅義務人應如何記載 財政部96年5月22日台財稅字第09604527070號函 主旨：有關被繼承人吳００死亡，繼承人為大陸地區人民，其所遺留之土地，由遺產管理人國有財產局代為申報遺產稅後出售，其土地增值稅繳款書納稅義務人應如何記載乙案，事涉具體個案處理問題，請查明實情本於職權核處，復請查照。 說明： 一、復貴處96年4月2日北稅財一字第0960043922號函。 二、查「土地增值稅之納稅義務人如左：一、土地為有償移轉者，為原所有權人。」、「但因繼承而移轉之土地，…免徵土地增值稅。」、「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」為土地稅法第5條第1項第1款、第28條但書及民法第759條所規定。依上開規定，被繼承人死亡因繼承而移轉之土地增值稅，依土地稅法第28條但書規定已予以免徵；而被繼承人死亡後之土地漲價利益，該筆土地之所有權，依民法第759條規定應已歸屬繼承人所有，惟因「繼承人因故不能管理遺產」（司法院82年8月10日（82）秘台廳民三字第14129號函供參，詳如附件）而依規定由國有財產局聲請法院許可後將不動產處分變賣，再將價款於限額內交付予大陸地區人民，故死亡後至國有財產局代為出售期間之漲價利益仍歸屬於大陸地區之繼承人，自得以其為該期間之納稅義務人。 三、本案前經本部賦稅署於96年1月2日以台稅三發字第09504571060號函復貴處在案，雖經貴處洽詢甲等稅捐處均表示實務上其繳款書係以「被繼承人吳００，遺產管理人財政部國有財產局」方式記載。惟為基於租稅法定主義及民法繼承相關規定，除非具體個案實務處理確有困難，原則上繳款書仍以「ＸＸＸ（０００之繼承人），遺產管理人財政部國有財產局」，較為妥適。 附件：司法院82年8月12日（82）秘台廳民三字第14129號函 來文所提僅餘大陸地區有繼承人之事例，現行台灣地區與大陸地區人民關係條例，並未設其特殊規範，類此情形，本院已於82年7月6日以（82）秘台廳司三字第12314號函請行政院大陸委員會應於條例本身再作遺產管理歸屬及如何處分之規定在案。惟該條例未經修正公布之前，從條例第66條至第69條之規定及其整體立法精神以觀，似應將之列入非訟事件法第79條第1項或上開條例第68條第1項所定「繼承人因故不能管理遺產」之範疇，並視被繼承人是否具有「現役軍人或退除役官兵」身分，分依上述規定以法院選任之遺產管理人（非訟事件法第79條第1項），或由主管機關為遺產管理人（上開條例第68條第1項）辦理不動產遺產管理人登記後，再進行不動產之變價處分，方可兼顧上開條例第67條、第69條所設大陸地區繼承人不能取得不動產物權及繼承財產總額應受限制之立法意旨，故似不宜逕由大陸地區繼承人委由第三人為遺產之管理。以上研究意見，僅供參考之用，如遇有具體案件時，仍應由承辦之法官本其確信見解而為處理，不受拘束。 共有土地經分割判決確定尚未辦理登記前，原共有人移轉其應有部分與第三人，嗣後其他共有人依該分割判決辦理登記時，應以分割判決確定時之登記名義人為納稅義務人 財政部99年2月10日台財稅字第09900007250號函 主旨：共有土地經分割判決確定後，尚未辦理共有物分割登記前，原共有人已移轉其應有部分與第三人，並經地政機關辦竣移轉登記，嗣後其他共有人依該分割判決辦理共有物分割登記時，應以分割判決確定時之登記名義人為納稅義務人，就其減少部分課徵土地增值稅。 說明： 二、按「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。」為土地稅法第28條前段所明定。又土地稅法施行細則第42條第2項規定：「分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。」 三、本案經函准法務部99年1月6日法律字第0980025249號函略以，按民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」同法第824條之1第1項復規定：「共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。」即共有物分割後，共有人取得分得部分單獨所有權，其效力係向後發生而非溯及既往。又所謂「效力發生時」在不動產裁判分割時，因法院所為之判決係形成判決，故於判決確定時即生分割效力，各共有人不待登記或交付即取得分得部分之單獨所有權。系爭土地增值稅徵收之原因既係基於系爭土地判決分割，揆諸上開說明，自應以分割判決確定時之登記名義人為納稅義務人，而非於分割登記完畢時（行政法院71年度判字第964號判決、最高行政法院98年度判字第19號判決意旨參照）。據上，本案共有土地經分割判決確定時即生分割效力，各共有人不待登記或交付即取得分得部分之單獨所有權。如共有人所取得該單獨所有權之土地價值與其分割前應有部分價值減少者，依上開土地稅法第28條及土地稅法施行細則第42條規定，就其減少部分課徵土地增值稅時，應以分割判決確定時之登記名義人為納稅義務人。 ███████████████████████████████████████ 檔案結束 土增稅由誰負擔？土地增值稅，以原土地所有權人為納稅義務人。 但土地所有權無償移轉者，以取得所有權人為納稅義務人。 平均地權條例第50條： 土地所有權移轉，其應納之土地增值稅，納稅義務人未於規定期限內繳納者，得由取得所有權之人代為繳納。
贈與土增稅誰繳？財政部高雄國稅局表示，不動產因贈與移轉而發生之土地增值稅、契稅，依法應由受贈人繳納，而實際上確係由受贈人自行繳納者，依照遺產及贈與稅法施行細則第19條規定，應自贈與總額內扣除後計課贈與稅。
贈與土地要繳增值稅嗎？一、 贈與土地有2種稅賦：贈與稅、土地增值稅(稅率為20％、30％、40％)。 二、 贈與房屋有2種稅賦：贈與稅、契稅(稅率6％)。 三、因繼承而移轉之土地、房屋不課土地增值稅、契稅；贈與時所繳納之土地增值稅及契稅，如果由受贈人繳納，可自贈與總額中扣除。
贈與土地增值稅怎麼算？1. 5,000 萬元以下者，課徵10%。 2. 超過5,000 萬元至1 億元者，課徵500 萬元，加超過5,000 萬元部分之15%。 3. 超過1 億元者，課徵1,250 萬元，加超過1 億元部分之20%。
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贈與土地增值稅誰負擔？
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