03042022 Show
在買第一層樓時，要儲到足夠的首期已不容易，接著在申請按揭這個步驟更要小心處理，處理不好小則捱貴息，增加供樓開支，大則甚至會有機會借不到錢，大訂隨時付諸流水，浪費了辛苦累積而來的首期資金。為免發生意外情況，就要注意以下3大上車貼士，為置業盡早做好準備！ 一、計算自己供款能力申請按揭買樓，當然要識計供款開支，並了解影響按揭每月還款額有3大要素：借貸額、還款期及利率。利用坊間的按揭計算機，就可以計算出供款開支。以目前上車盤市價約600萬元為例，如果攤分30年還款，承造9成按揭，即借540萬元的話，須準備60萬元首期，以實際年利率2.15厘計算，每月供款額約為21,386元。 事實上，除首期和每月供樓開支外，我們還要預備按揭保費、印花稅、律師費、經紀佣金、裝修等一筆過開支。印花稅方面，過去數年政府不斷為樓市加辣，先後推出額外印花稅、雙倍印花稅等，但如果你是香港永久居民兼首次置業，這些新增稅項對你沒影響，目前香港的印花稅制是以累進式計算，以4,428,570元至600萬元的物業為例，印花稅（第二標準）為樓價的6%。詳情可參考稅務局的印花稅收費表。 【延伸閱讀：買樓必備 按揭四寶】 【延伸閱讀：九成按揭不是夢 信貸紀錄夠FIT助上車】 二、了解按揭批核條件買樓最難是要儲到首期資金，首置的朋友可能都會考慮「借盡」上車。根據2022年財政預算案公布，如果你現在沒有其他按揭在身，主要收入來自香港，有固定收入，置業為求自住，而樓價又不多於1,000萬元，最高按揭成數便可達到九成（貸款上限為900萬元，以較低者為準）。 大家還要留意金管局的收入與入息比率規定，每月供樓開支最多只可佔貸款人每月收入的五成。即是說，假如你月入4萬元，每月最多只可花2萬元供樓。另外，貸款人還要通過壓力測試，即利率上升3厘仍然可以負擔供樓開支，在上述的例子中，利率上升3厘，供樓開支不超過入息六成才算過關。詳情可參閱金管局的指引。 三、提早查閱信貸報告要留意，在審批按揭申請時，銀行還會一併考慮你有否其他按揭或擔保在身，及你的信貸評級表現等，嚴重不達標者，銀行有權不接受申請。所以，如果你有置業的打算，請早於半年至1年前查閱自己的信貸報告，確保自己準時償還貸款和清還卡數，同時肯定個人身分沒有被盜用作其他貸款用途，以保持優質的信貸評級，這都有利向銀行爭取較佳的利率優惠。 【延伸閱讀：信貸評分如何影響你的「上車」大計？ 】 如果遇到心儀的單位，大家不妨盡快向銀行提出估價及按揭申請。一來最高的按揭成數是以銀行的估值計算，並非實質成交價。二來即使貸款申請碰壁，也有時間另尋貸款對象，最壞打算是在落訂前放棄，盡量減少損失。尤其與伴侶/其他親友聯名買樓，如果大家都及早查閱信貸報告，坦誠相對，即使個別聯名人的信貸評級未如理想，只要從今起在理財上加倍努力，改善還款紀錄，將來信貸評級好轉便有機會榮升業主，這才是積極負責任面對問題的應有態度。 【延伸閱讀：有關首次置業 你不得不知的5條按揭問題】 本網站內容乃僅為資訊性質用途而提供，而並無意圖向閣下提供財務意見及閣下不應依賴內容提供任何該等意見。關於網站所提供任何內容的評估及核實，以及在任何情況下，在基於該等內容作準而做出任何財務決定之前，閣下務必尋求專業人士的意見。環聯在提及第三方網站或其中的內容時（包括但不限於信息、數據、產品、實體或個人），並不構成環聯對其内容的認可或推薦。創作者或其他人士在第三方網站中所發表的觀點純屬個人意見，並不代表環聯立場。環聯並未檢查或驗證第三方網站的內容，也並非贊同及不會承擔此類網站的內容及其使用的責任。 如您對此免責聲明有任何疑問，請聯繫我們的法律部門。 THE CONTENT IS PROVIDED FOR INFORMATIONAL PURPOSES ONLY AND IS NOT INTENDED TO PROVIDE FINANCIAL ADVICE TO YOU AND YOU SHOULD NOT RELY UPON THE CONTENT TO PROVIDE ANY SUCH ADVICE. YOU SHOULD SEEK THE ADVICE OF PROFESSIONALS REGARDING THE EVALUATION AND VERIFICATION OF ANY CONTENT PROVIDED ON THE SITE AND, IN ANY EVENT, PRIOR TO MAKING ANY FINANCIAL DECISIONS BASED ON SUCH CONTENT. REFERENCE TO THIRD PARTY WEBSITE(S) OR CONTENT THEREIN (INCLUDING WITHOUT LIMITATION, INFORMATION, DATA, PRODUCT, ENTITY OR INDIVIDUAL) DOES NOT CONSTITUTE AN ENDORSEMENT OR RECOMMENDATION BY TU. THE VIEWS EXPRESSED BY THE CREATORS OR OTHER PERSON(S) MENTIONED IN THIRD PARTY WEBSITE(S) ARE THEIR OWN AND DO NOT IMPLY AN ENDORSEMENT BY OR REFLECT THE VIEWS OF TU. TU HAS NOT CHECKED OR VERIFIED THE THIRD PARTY WEBSITE(S) AND DOES NOT ENDORSE OR ACCEPT ANY RESPONSIBILITY FOR THE CONTENT OR USE OF SUCH WEBSITE(S). IF YOU HAVE ANY QUESTION ABOUT THIS DISCLAIMER, PLEASE CONTACT OUR LEGAL DEPARTMENT. 香港樓市未見回落，樓價屢創新高，對於一心想購入安樂窩的打工仔而言，首置按揭是個好選擇，可以減輕市民上車的負擔。到底什麼是首置按揭？首次置業如何定義？而按揭成數和稅務上有何優勢？以下會講解首置置業按揭時的注意事項，幫助有意置業的人士及早開始準備！
什麼是首次置業？在2022 年13月開始，政府為幫助市民置業，推岀了首置的新政策安排，調高首置人士的按揭成數上限，在新政策之下，首置人士購買400萬至1,000萬元以下的樓宇，可以做到9成按揭，$1000萬以上至$1125萬元以下，可以做到8至9成按揭，上限900萬，$1125萬元以上至1920萬元物業，便可以做到8成按揭，上限960萬。而首次置業是指從未在香港持有任向有住宅物業，而首置人士又分為以下兩類： ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 28 Mortgage - 比較全港最高現金回贈銀行按揭計劃 樓宇買賣 按揭利率 H+1.3%，現金回贈高達 2.7% + $16,888（經我們申請按揭，即獲得此獨家獎賞 ） 物業轉按/套現 按揭利率 H+1.3%，2.625%封頂位，現金回贈高達 2.7%（經我們申請按揭，即獲得此獨家獎賞 ） 轉走發展商按揭 按揭利率 H+1.3%，2.625%封頂位，現金回贈高達 2.7%（經我們申請按揭，即獲得此獨家獎賞 ） 💻 按揭轉介服務： https://28mortgage.com.hk/ ℹ️ 最新按揭利率： https://28mortgage.com.hk/按揭利率 ☎️ WhatsApp查詢： 96832200 (可按此直接Whatsapp我們) ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 首置人士分類第一類首置人士從未在香港擁有過任何物業，而首次置業是作自住用途。 第二類首置人士曾經在香港擁有物業，跟他人聯名擁有共同物業，但已經把物業轉賣或甩名，因此回復首置身份。 首置按揭成數 在現時政策之下，首置人士按揭成數最高能做到9成按揭貸款的上限，就算首置人士不符合銀行壓力測試，也可以申請到最高8成或9成按揭，不過其供款額不可以多於入息的50%，但也不是每間銀行也接受這個政策，最好向我們按揭專員查詢核實！另外按揭保費也會因風險增加而有所調整。現時$400萬至$1,000萬元以下的樓宇，可以做到9成按揭，$1000萬以上至$1125萬元以下，可以做到8至9成按揭，上限900萬，$1125萬元以上至1920萬元物業，便可以做到8成按揭成數，上限960萬。 首置按揭壓力測試過往銀行要求按揭申請人必須要通過壓力測試，不過在新政策之下，首次置業人士的壓力測試，是用作評估申請人是否需要繳付額外的按揭保險費用，以因為而卻不是用來調整按揭成數。首次置業人士就算未能通過壓力測試，只需要支付額外的按揭保險費用，而供款金額不超過入息的一半，同樣可以獲得高成數8至9成的按揭，在這個政策之下，使按揭壓力測試重要性大大減低。但當然每間銀行都有不同的要求，建議首次置業人士還是先諮詢清楚銀行相關要求。 1000萬樓首期計算及壓力測試例子 (含波叔Plan比較)
詳細說明可以搵我地按揭專家查詢。 首置 P 按按揭計劃選擇
首置 H 按按揭計劃選擇
首置按揭前必需要注意的三件事買人生第一層樓，好不容易才儲夠首期，在申請首置按揭之前，一定要留意以下三個事項，以免浪費辛苦儲來的首期資金！ 1.計算自己供款能力第一次買樓，最緊要識得計算供款開支，影響影響每月還款額有三大的因素，借貸額還款期和按揭利率。想知自己每個月要還多少錢，只需要把按揭計劃的年利率÷12，再把還款年期×12，便會得到「月利率」及「還款總期數」。另外申請人要注意除了每月供樓開支，還需要預備按揭保費、律師費、裝修等費用。 2.了解按揭批核條件在現時金管局按揭指引的規定下，只要首次置業人士沒有其他按揭在身，主要收入來自香港，為香港永久性居民，有固定收入，而置業目的為自住，就符合首置按揭的要求，能夠做到9成的按揭成數。不過，還需注意每月供款額不可以超出每月入息的五成。 3.提早查閱信貸報告雖然在新規定之下壓力測試，只是用作是否需要額外支出按揭保費，但銀行在審核按揭申請時，還是會考慮申請人貸款評級表現。如果申請人信貸評級表現較差或不達標，銀行一樣有權不接受申請，因此如果有購買物業打算，最好還是在申請按揭之前的一年前，提早查閱自己的信貸報告。 首置買樓費用申請人除了繳付首期的金額之外，其實在買樓的過程還會牽涉到很多不同的費用，例如是地產經紀的傭金、印花稅 、按揭保險費，而費用的支出大概如下： 經紀佣金：樓價的1% 印花稅：$100至樓價的4.25% 按揭保險費：貸款額的1.15%至5% 律師費：需要視乎樓宇的樓齡及實際尺寸而計算，如果樓齡比較舊，律師費相對會較高。另外如果購入的是村屋，涉及路權等問題，費用也會有所調整。一般律師費約HK$3,000-10,000不等。 管理費及公用服務按金：管理費按金一般要付兩至三個月，另外還有$1000的公用服務按金。 首次置業的3大好處！在銀行的角度而言，首次置業人士只需在香港未有持有任何物業，或者是曾與他人擁有物業，但已經甩名，同樣符合首次置業的要求。而首次置業在買樓、按揭和稅務上都有不同好處！ 首次置業好處1. 買樓選擇作為首次置業人士，買樓有很多不同的選擇，除了新樓盤之外，還有二手樓宇，另外亦可以選擇抽新居屋和發表二手居屋。 首次置業好處2. 按揭優惠根據現時按揭保險的最新規例，首次置業人士購買$8,000,000以下的物業，可申請高達九成的樓宇按揭，而$10,000,000的物業最高可申請八成按揭貸款。 首次置業好處3. 稅務優惠在購入物業的時候，稅務也是一個重要的支出，非首次置業人士需要支出15%印花稅，相反首次置業人士只需要付出較低的稅率。例如購入一個600萬的物業，只需要支出3%，即18萬的稅項，比非首次置業人士的印花稅大幅減少。 首次置業稅務優惠在買樓時，除了首期資金外，印花稅也是一個重要的支出，住宅物業從價印花稅一般為樓價的15%，因為未獲稅務寬減，又被稱為雙倍印花稅，但只要符合首次置業買家的要求，在買樓時未持有香港任何物業，即可以獲得稅務寬減，可以按照購優惠的第二標準稅項繳付印花稅。 首置印花稅稅率
首置印花稅 vs 雙倍印花稅雙倍印花稅亦稱為「非住宅雙倍印花稅」，上述提及到首次置業在稅務上有優惠，首次置業印花稅跟雙倍印花稅之間可以相差不少，一起看看比較！
3年內轉讓物業須支付額外印花稅香港政府為抑止樓市炒風，在購入物業之後的三年內如果轉讓，需要支出額外的印花稅，稅率按持貨年期遞減：
立即比較更多首置按揭計劃想知各大銀行按揭計劃有什麼最筍優惠？要快速計算每月按揭供款開支？在申請首置按揭時遇上任何問題，立即聯絡按揭專員幫你分析，28MORTGAGE現時提供免費諮詢服務，即刻開始查詢！ 首置常見問題：1. 首置人士需要進行壓力測試嗎？現時首置人士只要不超過供款和入息比例上額，而供款額不超過月收入的五成，便無需進行壓力測試。 2. 如何節省利息和縮短供款期？業主可以考慮在罰息期過後，一次過還清樓宇的借款，能夠慳利息和縮短還款期。除此之外可以貨比三家，找出最優惠的現金回贈、最低息的按揭計劃。 3. 什麼是額外印花稅 SSD？額外印花稅SSD是政府近年為打壓香港樓市炒風而設立的稅項。如果任何物業在購入之後的三年內轉售，便需要交出樓價10-20%的額外印花稅 SSD。 4. 申請樓宇按揭要注意什麼？申請人首先要準備首置金額，另外須在購入物業早半年或一年前，查看自己信貸評分，二如果申請按揭最好在新工作過試用期後才申請樓宇按揭。 5. 如非香港永久性居民可以做到9成按揭嗎？可以，不過審批貸款會比較嚴謹。申請人需要證明自己在香港的住址，或與在香港直系親屬的關係。另外在收入證明方面，如果收入來源來自海外，需要提供證明文件，而如果跟本地僱主簽定雇傭合約，也需要提供證明。 |
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