如何查詢法拍屋價格？

Q: 怎麼查詢法拍結果？

也就是所謂的「法拍公告」，這裡有最新最準確的法拍屋資訊。.

Q: 法拍屋價錢怎麼訂？

法拍一拍底價通常是市價的9~9.5 折，甚至是略高於市場行情。 除非熱門案件，不然可能因為底價高，所以參加人數少，加價也不熱絡，甚至大多數一拍會流標。

Q: 怎麼看法拍屋？

法拍屋與一般房屋最大的差異在於不能事先入內看屋，雖然不能事先看屋，但可以透過一些方式去了解房屋的現況： 從「法拍公告的備註欄」了解有無車位、有無租約…等法拍屋現況。 調閱謄本，並現勘附近同棟大樓或同社區的房屋，推測室內的格局。 詢問街坊鄰居或大樓管理員，了解法拍屋有沒有可能是凶宅，或藏有其他風險。

Q: 如何查詢法拍屋是否流標？

筆者建議此時可以參考104法拍網，網站有針對每天的開標結果分成「得標案件」「停拍案件」「流標案件」以及「未開標案件」，讀者同樣只要在104法拍網點選想查詢的執行法院，就可以做該區域的法拍查詢囉！

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法拍屋是什麼？

指法院依照強制執行法拍賣的房屋。會發生法拍的的原因通常是債務人欠錢未還判決確定，債權人拿確定判決聲請強制執行，拍賣債務人所有的房屋。

法拍屋如何查詢？

STEP 1. 進入「司法院法拍屋查詢系統」

STEP 2. 選擇想要執行拍賣法院

由於每個地方法院的轄區不同，故法拍屋的資訊，不見得都跟行政區相同。

STEP 3. 選擇查詢法拍屋種類

選擇要買「房屋」、「土地」、「房屋＋土地」、「房屋或土地」或是「動產」。如果想要買不需要競標的法拍屋，即「應買公告」的法拍屋，也可在這裡做選取。

但一般而言，如果是要買一般程序的法拍屋，請不用改選任何選項，直接按下「查詢」即可。

STEP 4. 輸入法拍屋查詢條件

系統有許多查詢條件，但原則上，這些條件是「不用」全部都填寫，只需選擇房屋所在的縣市，就可以點選「確定」進行查詢。輸入的條件越多，就會越精準也越少筆，下列介紹幾種較為常用的查詢條件方式：

字號
可以最準確篩選到法拍屋。
最低拍賣價格
根據自己的買屋預算，用「最低拍賣價格」進行篩選，不過要注意單位是「元」，不是「萬元」，所以要注意輸入的是幾位數，例如：想找 1000 萬的房子，請輸入 10000000 。
面積
如果在搜尋的的拍賣標的是房屋，那麼這裡的面積代表的是「建物面積」，且是謄本上的面積，不代表是室內實坪面積。因此建議用「面積」查時，範圍盡量要寬鬆為宜。
地址
原則上，如果在「房屋座落」選定了縣市地區，在「地址」可只輸入路名，就可以查詢。例如：想要尋找台北市民權西路，那在地址這欄可直接輸入「民權西路」或者「民權西」即可。
點交否
可以根據自己需求，在此選擇有點交的房屋，但要注意的是，有些法拍屋，可能因為車位是共有的，由管委會點交，會被法院判斷為「部分點交」或「如備註或使用情形欄所示」，所以若只選擇看點交的房屋，可能就會遺漏掉一些好的法拍屋。

將查詢條件輸入好後，點選「確定」即可進行查詢。

STEP 5. 法拍屋查詢列表

依條件篩選後，會出現下圖列表，這個時候只要選「房屋地址」，就查看詳細的法拍公告；也可點選「看照片」查看法拍屋的外觀照片。但如果是在備註欄有「停拍公告」，則表示該法拍屋已經停止拍賣。

STEP 6. 法拍公告

在查詢列表中點選「房屋地址」，即可查看詳細的法拍公告，每個法院的「法拍公告」陳述方式大同小異，其中重點如下：

公告事項
投標的時間、地點。
附表
有詳細的土地及建物資訊，包含面積、權利範圍、樓層、地址等。
使用情形、備註欄
法院通常會在此說明法拍屋的詳細狀況，例如：有沒有停車位、出租、第三人占用中、增建、海砂屋或非自然死亡（即凶宅）等風險，在查詢法拍屋時，一定要特別注意此部分的說明。

購買法拍屋前，你應該知道...

法拍屋是不能實際看屋的，只能從查封筆錄、照片或自行實訪看出端倪。
需要繳交高額的保證金，一般為底標價的 20～30%。
貸款較一般房貸困難，得標後 7 日內就要繳清尾款，因此需先找到願意代墊尾款的銀行。（墊款利率一般比房貸利率高出 3% ～ 5% 還要外加手續費）
得標後需與前屋主周旋，因此最好具備法律常識。

法拍屋的購買流程是？

在查詢、確定心儀的標的後，緊接著重要的就是投標流程了，

法拍屋有什麼風險？

屋況不明且法院不負瑕疵擔保責任
呈前述，法拍屋無法事先看屋，了解屋內實際狀況，因此也是造成其風險高的最大主因。如果真的不幸遇到漏水、裂縫等問題，一般房屋買賣，可要求原屋主負起瑕疵擔保責任，但法院對法拍屋是不用負瑕疵擔保責任的。依據強制執行法 §81 規定，法院的拍賣公告上只會標示以下重大瑕疵，因此如果搬進去後，才發現房子有問題，也沒辦法請求賠償：
1. 海砂屋
2. 輻射屋
3. 火災受損
4. 建物內有非自然死亡（凶宅）
不點交的法拍屋問題多（取得所有權 ≠ 取得使用權）
法拍屋又分為點交與不點交，點交的房屋指的是查封時是空屋或者是由債務人自住；然而若是民眾想要購買不點交的房屋，就得注意房屋裡面可能會有合法居住的租客或是非法占用的「海蟑螂」，民眾若是想要買來自住使用，恐怕無法馬上入住，若遇到惡意霸佔的租客，甚至還可能得走到訴訟程序，延伸出像是訴訟費或佔用人的搬遷費用等，處理起來反而曠日廢時，投標前得多加留意。
1. 可點交的法拍屋類型：
  - 查封時為債務人自住、或確定為空屋
  - 查無第三人佔用
  - 租賃關係已遭法院排除
  但如果拍賣公告標示「不點交」，法院會主動提供不動產移轉證明，但不協助點交，若屋內還有租客或第三人占用，法院不會以公權力介入，必須由得標人自行與對方協議，不管是花錢消災還是循法律途徑，都相當耗費時間和金錢。
2. 不點交的法拍屋類型：
  - 所有權不完整（土地或建物為共有）
  - 遭到第三人佔用（第三人無償使用或因其他原因而居住在內、第三人承租使用、使用關係不明）
  - 借名登記
隱形成本
法拍屋雖較市價便宜，但如果沒有事前做足功課、運氣差的話，也可能會產生一些額外的成本。例如：
1. 買到屋況較差的法拍屋，需額外花費修繕費，還可能遇到惡意破壞屋內設施之情形（如：水管灌水泥）。
2. 買到不點交的法拍屋，可能需支付溝通費、搬遷費給佔用人，還可能遇到法拍海蟑螂漫天喊價。
除了之外，還可能會多一筆管理費的支出，但這一部分是可提前預防的，如果法院的拍賣公告上載明「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」，就表示得標人需支付債務人積欠的管理費，若公告未載明則無須繳納，因此投標前記得詳讀拍賣公告。

參考資料：1、2、3

結語：本文整理法拍屋定義、查詢方式、購買流程和風險、注意事項等資訊，讓你快速了解法拍屋。

【法拍學堂】如何利用「司法院法拍屋查詢系統」快速掌握最新法拍屋公告資訊

'2021,四月 2 ' | 房產學堂

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那您一定要學會使用「司法院法拍屋查詢系統」！
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法拍屋是經由法院拍賣的不動產，
法院通常都會在「司法院法拍屋查詢系統」(以下簡稱本系統)公告法拍屋資訊，
也就是所謂的「法拍公告」，這裡有最新最準確的法拍屋資訊。

而網路上有許多代標業者，為了讓民眾方便閱讀，
會從本系統整理資訊，製作成精美的法拍屋資訊網站提供給民眾參考。
但這些坊間自行整理的網站，由於更新時間的關係，未必是最新資訊，
且有些沒有真實完整記載法拍公告裡的說明，可能隱藏著未知的風險。
所以，如果您想買法拍屋，非常建議您一定要好好學習利用本系統，
除了避免您錯失最新的法拍屋資訊，您也能分辨網路上的資訊是否有缺誤。
以下就讓我們來教您，如何利用「司法院法拍屋查詢系統」快速找到合適的法拍屋？

1. 進入「司法院法拍屋查詢系統」

司法院全球資訊網（法拍屋）：https://aomp109.judicial.gov.tw/judbp/wkw/WHD1A02.htm

2. 選擇想要執行拍賣法院

由於每個地方法院的轄區不同，故法拍屋的資訊，不見得都跟行政區相同。
例如如果想找台北市的法拍屋，在台北地方法院及士林地方法院都有，以下華南金幫您整理各地方法院的管轄範圍。

各法院管轄範圍

地方法院	縣市	地區
台北地方法院	台北市	大安區、中山區、中正區、文山區、松山區、信義區、萬華區
新北市	深坑區、新店區
士林地方法院	新北市	八里區、三芝區、汐止區、淡水區
台北市	士林區、大同區、內湖區、北投區、南港區
新北地方法院	新北市	三重區、三峽區、土城區、中和區、五股區、永和區、林口區、板橋區、泰山區、新莊區、樹林區、蘆洲區、鶯歌區
基隆地方法院	基隆市	七堵區、中山區、中正區、仁愛區、安樂區、信義區、暖暖區
新北市	金山區、瑞芳區、萬里區
桃園地方法院	桃園市	八德區、大園區、大溪區、中壢區、平鎮區、桃園區、新屋區、楊梅區、龍潭區、龜山區、蘆竹區、觀音區
新竹地方法院	新竹市	全部
新竹縣	北埔鄉、尖石鄉、竹北市、竹東鎮、湖口鄉、新埔鎮、新豐鄉、橫山鄉、關西鎮、寶山鄉、芎林鄉
苗栗地方法院	苗栗縣	公館鄉、竹南鎮、卓蘭鎮、後龍鎮
苗栗市	苑裡鎮、泰安鄉、通霄鎮、造橋鄉、獅潭鄉、頭份市
臺中地方法院	臺中市	大甲區、大肚區、大里區、大雅區、中區、太平區、北屯區、北區、外埔區、后里區、西屯區、西區、沙鹿區、東區、東勢區、南屯區、南區、烏日區、神岡區、梧棲區、清水區、新社區、潭子區、潭子鄉、龍井區、豐原區、霧峰區
南投地方法院	南投縣	仁愛鄉、水里鄉、名間鄉、竹山鎮、信義鄉、南投市、埔里鎮、國姓鄉、集集鎮
彰化地方法院	彰化縣	二水鄉、二林鎮、大村鄉、北斗鎮、永靖鄉、田尾鄉、竹塘鄉、伸港鄉、秀水鄉、和美鎮、社頭鄉、芳苑鄉、花壇鄉、芬園鄉、員林市、埔心鄉、埔鹽鄉、埤頭鄉、鹿港鎮、彰化市、福興鄉、線西鄉
雲林地方法院	雲林縣	二崙鄉、口湖鄉、土庫鎮、大埤鄉、元長鄉、斗六市、斗南鎮、水林鄉、北港鎮、四湖鄉、西螺鎮、東勢鄉、林內鄉、虎尾鎮、崙背鄉、麥寮鄉、臺西鄉、莿桐鄉
嘉義地方法院	嘉義市	西區、東區
嘉義縣	中埔鄉、六腳鄉、太保市、水上鄉、布袋鎮、民雄鄉、朴子市、東石鄉、阿里山鄉、鹿草鄉、番路鄉、新港鄉、溪口鄉、義竹鄉、
臺南地方法院	臺南市	七股區、下營區、大內區、山上區、中西區、仁德區、六甲區、北門區、北區、永康區、白河區、安平區、安定區、安南區、西港區、佳里區、官田區、東山區、東區、南區、後壁區、柳營區、將軍區、麻豆區、善化區、新化區、新市區、新營區、學甲區、龍崎區、歸仁區、關廟區、鹽水區、
橋頭地方法院	高雄市	大社區、大樹區、仁武區、內門區、六龜區、左營區、甲仙區、杉林區、岡山區、阿蓮區、美濃區、茄萣區、茂林區、桃源區、梓官區、鳥松區、湖內區、楠梓區、路竹區、旗山區、橋頭區、燕巢區、彌陀區、
高雄地方法院	高雄市	三民區、大寮區、小港區、林園區、前金區、前鎮區、美濃區、苓雅區、新興區、鼓山區、旗津區、鳳山區、鹽埕區、
屏東地方法院	屏東縣	韠埔鄉、九如鄉、三地門鄉、內埔鄉、竹田鄉、牡丹鄉、里港鄉、佳冬鄉、來義鄉、枋寮鄉、東港鎮、長治鄉、南州鄉、屏東市、恆春鎮、崁頂鄉、泰武鄉、高樹鄉、新埤鄉、新園鄉、獅子鄉、萬丹鄉、萬巒鄉、滿州鄉、瑪家鄉、潮州鎮
臺東地方法院	臺東縣	大武鄉、太麻里鄉、延平鄉、金峰鄉、鹿野鄉、臺東市、關山鎮
花蓮地方法院	花蓮縣	玉里鎮、光復鄉、吉安鄉、秀林鄉、花蓮市、富里鄉、新城鄉、萬榮鄉、壽豐鄉
宜蘭地方法院	宜蘭縣	三星鄉、大同鄉、五結鄉、冬山鄉、壯圍鄉、宜蘭市、員山鄉、頭城鎮、礁溪鄉、羅東鎮、蘇澳鎮
澎湖地方法院	澎湖縣	七美鄉、白沙鄉、西嶼鄉、馬公市、湖西鄉
金門地方法院	金門縣	全部
連江地方法院	連江縣	全部

3. 選擇查詢法拍屋種類

在這裡可選擇要買「房屋」、「土地」或是「動產」。
如果想要買不需要競標的法拍屋，即「應買公告」的法拍屋，也可在這裡做選取。
但一般而言，如果是要買一般程序的法拍屋，請不用改選任何選項，直接按下「查詢」即可。

4. 輸入法拍屋查詢條件

本系統有許多查詢條件，但原則上，這些條件是「不用」全部都填寫，
只需選擇【房屋座落】的縣市，就可以點選「確定」進行查詢。
而當您輸入的條件越多，就會越精準也越少筆，
下列介紹幾種較為常用的查詢條件方式。

【字號】

如果你手邊有法拍屋的字號，那麼用【字號】查，可以最準確篩選到法拍屋。

【最低拍賣價格】

每個人買屋都會有些預算限制，建議可以用【最低拍賣價格】查，
不過要注意單位是(元)，不是(萬元)，所以要注意輸入的是幾位數，
例如想找1000萬的房子，請輸入10000000。

【面積】

若您的拍賣標的是房屋，那麼這個面積代表的是「建物面積」，
且是謄本上的面積，不代表是室內實坪面積，
故建議用【面積】查時，範圍盡量要寬鬆為宜。

【地址】

通常若在【房屋座落】選定了縣市地區，在【地址】可只輸入路名，就可以查詢，
例如欲找台北市錦州街，那在地址這欄可直接輸入「錦州街」或者「錦州」即可。

【點交否】

如果只想要找有點交的房屋，可以在這裡做選取，
但要注意的是，有些法拍屋，可能因為車位屬共有，由管委會點交，
會被法院判斷為「部分點交」或「如備註或使用情形欄所示」，
所以若只選擇看點交的房屋，可能就會遺漏掉一些好的法拍屋。

將查詢條件輸入好後，點選「確定」即可進行查詢。

5. 法拍屋查詢列表

依條件篩選後，會出現此列表，可點選「房屋地址」查看詳細的法拍公告；
亦可點選「看照片」查看法拍屋的外觀照片。
若在備註欄是有「停拍公告」，則表示該法拍屋已經停止拍賣。

6. 法拍公告

在查詢列表中點選「房屋地址」，即可查看詳細的法拍公告，
每個法院的「法拍公告」陳述方式大同小異，其中重點如下：

「公告事項」

載明投標的時間及地點。

「附表」

有詳細的土地及建物資訊，包含面積、權利範圍、樓層、地址等。

「使用情形」及「備註欄」重要！

法院通常會在此說明法拍屋的詳細狀況，
例如有沒有停車位、出租、第三人占用中、增建、海砂屋或非自然死亡（即凶宅）等風險，
民眾在查詢法拍屋時，一定要特別注意此部分的說明。

在了解如何使用「司法院法拍屋查詢系統」後，
如果您有找到有興趣的法拍屋，但不確定適不適合買，或對法拍公告內容有疑問的話，都歡迎向我們提問。

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怎麼查詢法拍結果？