房屋 共同 持 有 家人

最近更新日期： 2022-09-08

房屋過戶是買賣的必要流程，但你知道如果名下有共有的房屋也能辦理過戶嗎？究竟該如何辦理房屋共有過戶呢？贈與和買賣的過戶方式一樣嗎？只要掌握這三步驟，任何房屋要過戶都難不倒你！

• 房屋共有是什麼？有哪些類型？
  • 共同共有
  • 分別共有
• 房屋共同持有缺點有哪些？為何需要過戶？
• 房屋共有如何過戶？
  • 贈與
  • 買賣
• 房屋共有過戶應備文件
• 房屋共有過戶有哪些流程？
• 結語

房屋共有是什麼？有哪些類型？

「房屋共有」簡單來說就是房屋的產權有2人以上（包含2人）共同持有，也稱為「房屋持分」。房屋會共有的原因多半是兄弟姊妹共同繼承了父母輩的房產、夫妻間合買房子、夥伴共同投資等房地產等，房屋共同持有人數越多，後續所衍生的糾紛也較複雜，而共有的類型有下列兩種：

共同共有

指共同持有一物之各所有權人，必須要經過所有持分人的同意才能處理房產。換句話說，就是共有人一起擁有全部的所有權，自然就沒有房屋持分比例，繼承來的遺產都會是共同共有的狀態。

分別共有

指共同持有一物之各所有權人都有自己持分的比例，可以各自處理持分之物，例如過戶、買賣、貸款等。換句話說，就是共有人分別持有共同的所有權，並有其特定的房屋持分比例。

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房屋共同持有缺點有哪些？為何需要過戶？

房屋共同持有的話，在產權的認定上會相對不完整，日後無論是想轉手買賣、貸款投資都非常不便。就算不是共同共有而是分別共有，在處置房屋上也需要所有權持分總和超過2/3的人同意，假如房屋共同持有的家人為數眾多，日後對房子處分出現意見不合的時候就會進退兩難。

若想從根本處解決問題，可以先評估共有模式的現況，包含持分人數、各自對房屋的處置意見，綜合過後再討論是要辦理過戶，還是分割後賣出並依比例分配財產。

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房屋共有如何過戶？

在沒有限制登記的情況下，共有的房子可選擇以「贈與」或「買賣」為登記原因辦理過戶：

贈與

房屋持分過戶可以透過贈與的方式，實務案例中多半是夫妻間從當初買房時登記分別共有，後來因規劃考量決定過戶到其中一方；或是父母想將房子過戶給子女，為了節省贈與稅而用分年、分比例的方式進行。

也有部分民眾因為不想繳贈與稅，以買賣之名行贈與之實，但從稅法的觀點來說，二親等內親人間的房屋產權移轉多半屬於贈與，就算親屬間以極優惠的折扣買賣，對國稅局而言，也都是視為贈與而非買賣。如果親屬間真的要以買賣的名義過戶，必須提出對方實際支付相應價款的證明文件，而且買賣過戶雖然不用繳贈與稅，但依然要申報房地合一稅或於綜合所得稅。

買賣

新北持分房屋是可以買賣的，惟須注意房屋是屬於「共同共有」還是「分別共有」，若屬於前者，需要所有共同持分人皆蓋章同意；若屬於後者，由於其他持分人擁有優先承買權，所以主張出售的一方得先發函通知，確定無持分人打算購買後才能賣給他人。不過持分房屋的產權畢竟不完整，一般人的購買意願不高，出售價格也未盡理想。

房屋共有過戶應備文件

• 土地登記申請表格。
• 土地建物買賣所有權移轉契約書。
• 土地、建物所有權狀。
• 申請人身分證明文件。
• 義務人印鑑證明。
• 土地增值稅及契約繳納收據或免稅證明。
• 其他依法令規定或是土地登記規則所應檢附之事務文件。

房屋共有過戶有哪些流程？

1. 提出申請：填寫房子過戶移轉申請書。
2. 稅務申報：至房屋所在地的稅捐處，視過戶的登記原因申報土地增值稅、契稅，並繳交印花稅。若登記原因為贈與，則至當地國稅局申報贈與稅。
3. 移轉登記：至房屋所在地之地政事務所辦理移轉登記，完成以上申辦程序之後等待3天左右，便能完成過戶程序。

結語

想要將房屋共同持有改為個人持有的話，辦理過戶是一個好選項！建議你及早檢視名下房屋的持分狀況，無論是基於什麼樣的原因才造成共有的狀態，與持分人協商後盡快透過過戶來維護產權的完整性，更有助於彼此的財務規劃！

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