公寓頂樓漏水算誰的

老李在16年前被社區頂樓的花園造景深深吸引，於是購買了頂樓，但最近天花板常有滲水現象，於是向管委會報請修繕，應該由誰來負擔修繕費用呢 ?

先來看看內政部營建署怎麼說：「樓頂平臺除約定專用外，為公寓大廈共用部分。」

再來看看公寓大廈管理條例第10條規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

因此，在討論修繕費用分攤之前，因該先釐清兩件事，1、頂樓平台是否有約定專用。2、漏水原因可否歸責。

本案因為當年頂樓花園造景是建商依合約設置並轉贈社區管理維護，又社區頂樓沒有約定給特定人使用，且已過了15年的結構體保固，依照公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分的修繕由管理委員會為之，修繕費用經鑑定後單純是年久防水層失效，所以費用由社區公共基金支付。

若當年在買賣合約上有載明「屋頂平台及花園造境約定為頂樓住戶使用」，這就是我們常說的「分管協議」，是一種把共用部分專有化的契約，這時，屋頂平台視為專有部分，管理維護修繕的責任就在頂樓住戶。

又，一般社區屋頂平台在沒有任何設施及約定專用的狀況下，若住戶規約或區分所有權人會議的決議有明訂修繕補助辦法或金額，在沒有顯失公平的狀況下，就必須依照規約規定辦理。

法令及函釋摘錄：

公寓大廈管理條例第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」

公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

內政部營建署93.4.5營署建管字第0933040244號

內政部營建署101.5.24營署建管字第01010031595號

屋頂漏水幾乎是所有建築都會碰到而且不好解決的問題，儘管建築技術和材料發展日新月異，但直至今日，仍沒有哪家建商能夠保證他蓋的房子屋頂一定不漏水，或是捉漏廠商在做完防水處理後敢保證能夠在顧客期待的期間內絕對不出問題。

以前公寓房子很少看到樓上樓下住戶為屋頂漏水的問題起爭執，公寓住戶們通常把頂樓平台視為頂樓住戶所有或專用，因此頂樓搭蓋違建成為頂樓住戶的特權但須自行承擔被查報拆除的風險。樓下住戶不太干涉頂樓住戶搭蓋違建的行為，但屋頂的漏水也理所當然變成了頂樓住戶自己必須解決的問題。

因為雙方對於彼此的態度都有清楚的認知和理解，而且這樣的共識甚至充分反應在市場交易價格上，所以公寓住戶通常能夠和平相處，這全是因為頂樓住戶與樓下住戶利益和立場調和一致的結果。

新的高層大樓卻沒有這樣的條件，除政府對新大樓違建的查報拆除標準更為嚴格與快速外，大樓的住戶也視頂樓違建是對自身權益的侵犯。因此新大樓頂樓幾乎沒有搭蓋違建的機會，使得頂樓漏水變成大廈居民衝突的焦點。

目前典型的爭議模式是頂樓屋頂發生漏水，住戶引用公寓大廈管理

條例第十條規定以頂樓平台屬共用部分要求管理委員會動使用公共基金進行修繕。但管理委員會的反應通常是直接拒絕或是不敢做決定，要到區分所有權人會議上讓全體區分所有權人決議是否動用公共基金進行修繕或是予以補助。可是很多社區大樓區分所有權人卻是引用公寓大廈管理條例第十條最後的但書規定：「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定」，通過決議要頂樓住戶自行負擔屋頂漏水修繕。使得頂樓住戶感到不平，認為蒙受多數暴力，區分所有權人要頂樓住戶自行負擔漏水修繕這樣的決議根本就違反立法的初衷！

頂樓平台設計是供大樓全體住戶逃生避難使用，平日既須保持開放，共用性質明顯。有些管理委員會即以此認為頂樓平台地板的上半部是共用部分，下半部是頂樓住戶的專有部分天花板，因此漏水修繕費用由公共基金補助半數。但頂樓住戶卻不這麼想，認為漏水是共用部分所造成，因此只要「上半部」問題處理好，自己家中就不會漏水，因此修繕費用當然應該全額由公共基金負擔。

而有些頂樓住戶即使和管理委員會達成各出一半的協議，修繕問題仍不能順利解決；原因是住戶找的防漏廠商報價十萬，答應保固五年；可是管理委員會找來的捉漏師傅卻只要三萬，保固一年。雙方又得重新爭執原先講好的一半一半，到底是十萬的一半？還是三萬的一半？以及即使報價相同，誰才有權力選擇廠商？

事實上，頂樓平台除了前述逃生避難的共用性質外，頂樓平台的漏水還有「向下穿透」的特性。有些大樓頂樓發生漏水，但頂樓沒住人，屋主在國外；水從天花板流到地板後往下滲透，造成下一個樓層漏水，如果樓下也沒住人，這種情形還會繼續往下延伸，造成更多住戶受害。因此公寓大廈實有必要將頂樓平台視為公用部分進行維護修繕。

但如果由管理委員會來進行屋頂漏水修繕，又會發生前述決策者與使用者不同所產生的各種問題。如管理委員會認為三萬塊就可以解決問題，頂樓住戶卻只相信報價十萬元自己信任的廠商。再說，公共事務決策速度慢，頂樓住戶通知屋頂發生漏水，還要等管理委員會召開會議、公開招商、廠商報價，一步一步慢慢處理，漏水沒有修好，還要透過管理委員會來要求廠商做保固服務。這中間頂樓住戶必須忍受漏水與施工過程所帶來的委屈不便，卻完全沒有任何控制主導權。

要解決這個問題，社區大樓不妨把屋頂漏水修繕的責任交給頂樓住戶，然後在公共基金（一般稱之為「管理費」）予以減免。譬如每個月減免頂樓住戶一千元，一年就是一萬二千元，十年就是十二萬元。頂樓發生漏水，即由頂樓住戶自行處理修繕。這十年之間，頂樓住戶如果修過二次漏水，每次花六萬元，則管理委員會與頂樓住戶兩邊剛好不賺不賠。如果這十年之間，頂樓花了二十萬修漏水，則必須自行負擔那超出的八萬。但也存在另一種可能，就是頂樓住戶運氣好，十年不漏水，那頂樓住戶就賺到了這十二萬。只是天下的事情很難說，說不定頂樓住戶正慶幸自己賺到十二萬，第二天就馬上發現漏水，而且修繕費用還剛好不多不少十二萬。

用以上方式解決屋頂漏水修繕問題，頂樓住戶可以在漏水發生的第一時間，自行找自己信得過的廠商進行危機處理，減少自己的不便與損失，並自行控制預算、工程進度與負擔決策錯誤的風險。管理委員會則不必再為頂樓漏水問題傷腦筋。在這樣的關係下，如果發生屋頂漏水漏到樓下的情形。樓下住戶即應要求頂樓住戶，而非管理委員會進行修繕。如果頂樓沒人住又找不到屋主或是頂樓住戶拒絕處理，經相當期間後則由管理委員會代為進行修繕，並由頂樓住戶支付其費用。

所謂「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定」指的是這種約定，而不是用多數暴力，叫頂樓住戶自認倒楣了事！

資料來源:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/article?qid=1707090411216

〔記者劉志原台北報導〕

         4樓天花板漏水，1樓鄰居也要出錢修！蔡姓男子買4樓公寓，進住後發現天花板漏水嚴重，他花21萬餘元在頂樓修繕，台北地院審理

認為，頂樓平台是公寓公共區域，全棟住戶都有義務維護，判1樓賴某應負擔4分之1共5萬餘元，賴某對判決結果不願回應。

        原告蔡某指出，雖獲判勝訴，但他還是認為雙輸，原本他負擔全部費用，在頂樓搭蓋合法遮雨鐵棚，除防水外夏天也可隔熱，並

由專業單位出具結構鑑定書，證明房屋可承受頂樓搭鐵棚。蔡某說，僅1樓的賴某不願簽同意書，他因此無法申請合法搭蓋，但為防水

，他還是先行搭建，完工不久卻一再遭人檢舉是違建而拆除，蔡某損失20餘萬，他只好退而求其次，敲掉頂樓地板做防水工程，完工

後再與2、3樓住戶聯名提告，要求1樓分擔費用。

         1樓賴某主張，公寓38年前完工，樓上樓下一直相安無事，但蔡某想在頂樓蓋違建，他認為1樓住戶並沒有協同義務而拒簽同意

書，不料蔡某卻要求他付錢。賴某認為，頂樓是2至3樓的公共區域，1樓住戶用不到，而且頂樓樓梯間也被上鎖，他根本上不去，沒理

由要他出錢修。

住戶有權使用及維護

        台北地院審理認為，公寓頂樓屬於全棟住戶共有空間，除非住戶間有訂定專用契約，約定由某一住戶專用，否則全體住戶有

權使用也有維護義務，且目前頂樓並無遭人占用也無約定專用，全棟1至4樓住戶應共同負擔頂樓平台修繕，判賴某應負擔4分之1

費用；仍可上訴。至於1樓賴某無法使用或不使用頂樓，屬於「權利消極不行使」問題，法官認為，這與本案無關。法界人士則說，若頂

樓被上鎖，1樓住戶也可打官司要求保持暢通，甚至求償。