以《都市計畫法台灣省施行細則》來說，土地使用分區分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、體育運動區、風景區、保存區、保護區、農業區、其他使用區等11個項目，其中工業區又可分為特種、甲種、乙種、零星工業區等4類。在所有分區中，可以做住宅使用的，僅有住宅區和一般商業區兩種，其餘各分區均不可興建住宅。 Show 台灣人習慣住商混合使用，因此在《都市計畫法》裡規範，住宅區內可以設置對環境影響較小的商業場所；一般商業區做住宅使用則沒有特別限制，但有少部分特定專用區有不同規定。 部分縣市的住宅區及商業區，又依使用強度的不同，細分為多個子分類；民眾常聽到的「住2」、「商3」，其實就是「第2種住宅區」和「第3種商業區」的簡稱。住1到住4可容許的商業密度依序遞增，也就是說，住1對商業使用的限制最嚴格，住4最寬鬆；商業區的使用限制也依排序逐次放寬，排序越後面的，可登記的行業別越多。 孫振義 政治大學地政系教授兼系主任，成功大學建築系博士，建築師高考及格，YOUTUBE「 知識領航員」主講人，臺灣綠建築發展協會秘書長、臺灣建築學會會員委員會主委。研究領域：綠色建築、環境規劃、都市設計、熱島效應、生態社區。 2021/12/15 11:25 A- A+ 人氣 43992 評論數 購買商業區住宅的三兩事 文／孫振義
對一般購屋民眾而言，買房子買的是環境與便利，都市計畫「土地使用分區」究竟有何干係？
事實上，政府為了為改善居民生活環境，並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展，遂制定都市計畫。並且，在都市計畫中劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區，分別予以不同程度之使用管制。
購買商業區住宅的三兩事。示意圖／好房網News記者呂詠柔攝 
以住宅區為例，住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。反觀商業區，商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。
亦即，部分住宅區中即便容許有商業使用，但也是以不妨礙居住之寧靜、安全及衛生為原則；商業區也可能容許住宅使用，但也不可能造成有礙商業便利的情況。
簡而言之，都市計畫土地使用分區管制對於購屋者的影響就是：現在房屋在使用上的合法性、以及未來區域的發展性。
商業區的劃設主要是為了促進商業發展，但也容許部分面積作為住宅使用。因此就造成座落在「商業區」的社區，建築使用用途可能一部分是「集合住宅」，另一部分則為「一般事務所」的情況。消費者若要弄清楚，預售屋直接查閱建築執照，或新成屋查閱使用執照即可一目了然。
通常建商們都會在合約裡面告知消費者「建物用途」，所以，當民眾購買「一般事務所」，卻拿來做「住家」使用時，就可能有「違規使用」的問題。屆時若被檢舉告發，除了收到罰單、限期不改善著得連續處罰外，建商還能撇清責任。所以，若查閱到實價登錄裡成交價明顯偏低的物件，又是座落在商業區中，就有可能是因為「建築使用用途」非住宅衍生之價差。購屋者搶到便宜當然重要，但其背後隱含的風險也需要一併考量。
商業區社區大樓中，看起來像「住宅」，但其建築使用用途卻可能是「一般事務所」的樣態有其規律。某些建案為了將來方便銷售與管理，會直接將建築量體「分棟」，除了地面層店鋪外，外觀類似的兩棟建築為住宅與一般事務所各一。另外較大宗的就是將中低樓層規劃成「一般事務所」、高樓層規劃作「集合住宅」，在銷售時魚目混珠，圖面上除了建築用途幾個文字上的差異外，空間大小基本相同，願意購買的民眾也不在少數。
民眾購屋無論是為了自住或是投資，都得睜亮眼睛。許多工業區住宅、商業區住宅產品在高房價時代下，售價也是跟著水漲船高。但，這類建築產品畢竟本身與一般住宅略有差異，買賣本來就是雙方合意，事前弄清楚產品差異、合理價差，方能避免將來衍生爭訴。 什麼是商業區？了解 3 大特點，選對好的投資物件 目錄你知道居住的區域是「商業區」還是「住宅區」嗎？ 因為臺灣地小人稠的緣故，所以大家對於居住的土地分區較沒有明顯的界限之分，但實際上卻有法規訂定「商業區」與「住宅區」的差別。 除了住宅區不能從事較大型的商業活動外，政府在都市計畫時也給予商業區較大的容積，提高商業區域的使用價值。 為了避免購屋、轉手時的糾紛，購屋前務必要了解清楚自己所購買的物件是屬於什麼區域，才不會在遇到問題時損失權益。 後續文章會告訴你商業區有哪些特點、種類，並讓你了解「商業區」與「住宅區」的主要差異，使你可以選擇較適合你的居住環境。 商業區是什麼商業區是依照土地使用分區規範所劃定，作為商業設施使用（例如銀行、金融機構及商場等等），通常商業區會在住宅區附近，並有較完善、便利的交通。 商業區依照商業活動的不同分成 4 個種類，主要都是做為商業活動使用，不會以居住品質做為建照考量，所以都市計劃時會給予較高的容積。 商業區劃分的 4 大種類1.第一種商業區第一種商業區為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 2.第二種商業區第二種商業區為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動使用而劃定之商業區。 3.第三種商業區第三種商業區為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動使用而劃定之商業區。 4.第四種商業區第四種商業區為供全市、區域及臺灣地區主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 商業區依照使用目的不同，主要區分這四個種類，第一種商業類型的容積率與建蔽率最低，而第四種的容積率與建蔽率最高，全端看主管機關在都市計畫的時候如何訂定。 商業區的劃分建蔽率容積率特色商一40%240%為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。商二50%300%為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。商三60%490%為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。商四60%630%為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。與住宅區的差異商業區的建蔽率與容積率普遍都會比住宅區來得高，因為要增加土地的使用率及價值，除此之外，第一種的住宅區完全不能有商業行為。 除了第一種的住宅區外，第二至四種住宅區都可以供一般零售業進駐，例如便利超商，而第四種住宅區還可以允許公害最輕微的輕工業進駐。 有許多看起來像住宅的房子，其實都是商業區，如果購屋者想要了解自己的房子到底屬於「商業區」或「住宅區」，可以查閱建築執照或是使用執照就可以一目了然。 純住宅大樓住商混合大樓優點出入人員單純較保值、容易轉手居住環境比較容易維持乾淨商業較興旺，周邊生活機能較佳多位於交通便利的市中心區域房價較便宜缺點房價可能較高人潮少，工作晚歸須注意安全公共設施比較多樣，因此提高了公設比出入人員較為複雜管理相對不易銀行貸款成數低公用水電量大如果一樓店面是餐廳，則蟑螂、老鼠較容易出現，公共衛生要花更多心思維護推薦閱讀：投資客買房觀點》掌握3大關鍵，拒當買房冤大頭！ 結語：認清商業區與住宅區差別，留意自身權益住宅區及商業區都有許多不同的種類，每個種類的用途都不同，所以購屋者在買房前一定要充分了解自己要購買的是哪一種的商業區或住宅區。 如果在投資或購買前沒有搞清楚土地分區，就有可能在日後轉手時才發現房價的漲幅不如當初預期，甚至有可能較難找到接手的購屋者。 參考資料 註解 1：土地使用分區 是什麼？為什麼要劃分 使用分區 ？住宅區 商業區有什麼差？ 註解 2：購買商業區住宅的三兩事 註解 3：住家在商業區 還是商業區較好 分享此篇 你喜歡這篇文章嗎？ 歡迎加入羅老師 Line 好友，免費獲得直播教學、教學文章、盤勢提醒等實用內容！ 我想加入 羅老師最新文章 不動產投資該怎麼做？利用這 2 大要點帶你從投資中獲利什麼是不動產債權？注意這 3 大注意事項，增加資金使用率社會住宅資格是什麼？ 弄清楚 3 大重點，評估自身可否租賃社會住宅！囤屋稅是什麼？必須知道的 3 大重點，了解囤屋稅對房價的影響所有文章 羅老師官方Line＠ 我想掌握房產訊息 買房達人 羅右宸 過去幾年來，看過 5000 間以上房子、接觸 3000 位以上房仲、1000 位不同房東，長期擁有 400 多間房，年收租達上千萬！ 致力於解決租賃服務市場中，房東與租客資訊不透明的問題，讓年輕人能租到性價比高的租房。同時也協助房東打理老屋、空屋，創造新價值，期待透過活化創新的思維，帶給房屋市場新可能。 Line 其他相關文章 不動產投資該怎麼做？利用這 2 大要點帶你從投資中獲利什麼是不動產債權？注意這 3 大注意事項，增加資金使用率社會住宅資格是什麼？ 弄清楚 3 大重點，評估自身可否租賃社會住宅！商業區可以住嗎？民眾常常聽到有不少住宅是違反土地使用分區規則的。 禾禮地政士事務所地政士黃景揚表示，台灣人習慣住商混合使用，政府對商業地的土地使用分區有較大的彈性空間，因此在《都市計畫法》裡規範，部分一般商業區可有一定比例的住宅，也就誕生了所謂的「住商混合大樓」。
商業區可以蓋什麼？商業區的劃設主要是為了促進商業發展，但也容許部分面積作為住宅使用。 因此就造成座落在「商業區」的社區，建築使用用途可能一部分是「集合住宅」，另一部分則為「一般事務所」的情況。 消費者若要弄清楚，預售屋直接查閱建築執照，或新成屋查閱使用執照即可一目了然。
第四種商業區可以當住宅嗎？在所有分區中，可以做住宅使用的，僅有住宅區和一般商業區兩種，其餘各分區均不可興建住宅。 台灣人習慣住商混合使用，因此在《都市計畫法》裡規範，住宅區內可以設置對環境影響較小的商業場所；一般商業區做住宅使用則沒有特別限制，但有少部分特定專用區有不同規定。
商二 可以住嗎？答案是「不一定」。 以「商業用地」為例，有一些建案，他的土地使用分區是「商業用地」，有部分房子，它規劃成「住家用」，也有部分房子，它規劃成「一般事務所」（辦公室）（一般會以A、B、C、Ｄ不同棟別、不同用途。
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商業區可以做什麼？
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